商业地产基础知识培训

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1、商业地产基础知识培训8283商业地产基础知识培训14>>.用途商业：经营住宅：居住2>.关系链住宅：商业：投资者开发商经营者顾客销售购买出租租赁满足消费反推决定作用开发商购买投资者销售租户出租一、商业与住宅的区别租赁3>.升值潜力商业：升值潜力大，表现在租金收益、经营收益和物业升值上。住宅：升值潜力小，表现在租金收益和物业折旧上。4>.折旧速率商业：基本无，且随着周边成熟、环境改善、商业氛围浓厚，越来越值钱。住宅：折旧速率快，随着时间推移，户型落后、设计过旧、物业老化，折旧巨大。5>.风险系数商业：大住宅：小二、商业购买客户性质划分坚持

2、2：8原则，80%纯投资、20%不到投资者同时自营。三、商业饱和标准国际上基本采用1人1平米标准，作为核心或中心城市，因其辐射范围广泛，一般会超出该标准。目前，上海、北京、深圳、大连等地均超出1>.3的系数。四、价格敏感1>.住宅：打折后，有一种占便宜的心态较重；2>.商业：打折后，“赚钱”的感觉很强。五、商业进深、开间距的要求1>.大型购物中心、商场、专业市场超市类进深：60-80米开间：100-140米层高：不低于4>.5米街铺进深：12-16米开间距：4-8米最好控制1：2--1：3之间六、商业销售、招商客户的特征窄众性：因投资门

3、槛或招商业态限定，客群较小，具有较明显的窄众性。行业性：不同项目定位于不同业态，目标客户集中某些行业。高档性：因投资门槛较高，需要客户资金实力雄厚。投机性：因商铺是投资理财类产品，决定了客户的投机性较重。获利性：要投机目的就获取最大利润。流动性：客户不限定在某一区域内，而覆盖范围很广。七、商业销售客户获取信息渠道支持：窄众客户短信；黄金地段户外、单立柱宣传目标性杂志；高档俱乐部；高档车友会；适当频次的平面、杂志、网络、户外等广告宣传。反对：大规模地群发短信；DM单页大街散发；房展无针对性的展示；交通流线上的拦截。八、法律禁区1>.分时度

4、假建设部明文规定，房子只允许按套销售，最小销售单位为套，不允许按时间和单位平米分割销售。2>.售后返租中国人民银行严禁非金融机构及未获取授权机构发放具有“收益、盈利”性质的金融产品，否则，将视为非法融资。开发商商管公司投资者销售购买获权委托一般为同一家公司九、投资回报率测算1>.精确测算2>.简易测算投资回报率=日租金*8><#004699'>360天*面积–物业费–相关税收总房款+维修基金+相关税费*100%投资回报率=日租金*<#004699'>365天*面积总房款*100%<#004699'>360天为国际通用的年营业收租时间收租

5、时间改为<#004699'>365天；去掉物业费和营业性税收；忽略购房时的维修基金、契税和印花税等。十、商业营销误区商铺销售了，商场就成功了；只要做好物业管理，就可以不要商业管理；以地段优势作为核心优势，忽略产品定位设计；突出投资回报率是最好的营销要点；先租后售，租得好就会卖得好；主力商户进驻是商业物业的必杀技。十一、挖掘项目的卖点潜力体量规模氛围交通设计配套品牌项目优势区域优势结构间隔材料价格管理商圈地段十二、商业物业产品力产品力商圈地段定位体量价格配套环境管理十三、品牌传播力品牌知名度：有多少人知道项目？通过广告量认知度：有多少人了

6、解项目特点？通过广告信息美誉度：受众是否喜欢项目？广告风格与沟通方式十四、商业市场研究重点1>.对人的分析投资者开发商经营者顾客销售购买出租满足消费租赁物业配合与管理商管招商与管理3>.对项目交通分析公共交通设施配套；道路网络建设；交通形态及流线；停车场地。2>.对项目区位分析商圈成熟度；商圈形态；支撑潜力；辐射范围。十五、科学的传播策略标准统一的广告风格；单一的广告诉求；清晰的广告内容；准确的诉求对象；明确的广告目标；合理的媒介计划；把握热点事件的力度。A：闻得见香味B：听得见噪音C：看得见热闹十六、受众接受广告心理过程感知认识熟悉冲

7、动计算购买看到了广告知道这个项目了解项目详情对项目信心盘算付款方式产生购买行为十七、营销阶段划分预热造势控制品牌创新持续扩张一环扣一环，环环相扣十八、市场细分的作用过程发掘市场需求满足市场需求发掘新的市场需求满足新的市场需求