房地产政策对房价影响探究

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1、房地产政策对房价影响探究11房地产业是宁波市国民经济的先导性和支柱性产业，对于宁波市经济发展具有重要的推动作用。从90年代开始，在国家一系列鼓励住房消费的政策推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度。从1999年开始，宁波房地产市场保持着强劲的发展势头，房价一路走高。在房地产市场快速发展的过程中出现并逐步积累了一些非理性的状况。房地产市场投资结构的严重失衡以及近几年民间资金和外地热抢的不断涌入，造成宁波房价畸形增长，房价收入与租售比严重失衡，严重超出了居民的可支付能力。本文将以稳定房价及科学调控房地产是产为目标，对2005~2010

2、年宁波房地产现状进行分析，研究房地产政策对房价的影响，探寻房地产市场存在的问题。本文选题具有较强的现实性，通过对现有文献资料的整理分析可以了解到我国房地产的发展从1979改革开放之后经历了起步、发展、调整、膨胀直至出现“泡沫”的曲折历程。随着我国市场经济的不断发展，我国房地产产业迅速发展，它与我国经济和社会发展的关联性日益增强，它对能源、建材家具等行业有着巨大影响，如果房地产业不能健康有序发展，将会对经济社会的发展造成障碍。因此宏观调控政策对房地产的影响研究引起国家和学者高度的重视，有关学者对房地产做了不少研究，但国内外对该问题研究

3、专著以及论文多是从某一种政策对房价的影响角度进行分析。对此，本文以宁波市为例，通过对宁波市近年的房地产数据及房地产政策一手资料的整理和分析，以增量商品房为研究对象，剖析房地产政策对房价的影响，提出相关对策建议。房地产市场波动与政策变化的同步分析11从1999年开始，我市在经历过90年代中后期的低迷后，随着现代化发展进程的加快，人民改善住房的想法开始加强。从2000年至今宁波市的房价发生巨大的变化，但宁波市房地产迅速发展的过程中，房市逐渐出现许多非理性状况并不断积累，这些不理性状况导致需求和房价被不同程度的放大和扭曲，致使房地产市场偏

4、离正确的发展方向。对此我国从2005年为调节房价走高过快的趋势，国务院出台了国八条，紧跟国家宏观调控的步伐，宁波市采取土地和资金的双控政策，宁波房地产无论新开工面积还是销售面积，均出现大幅度的回落。但是，土地开发面积的减少使得空置面积却急剧增加，同比增长223.7%，导致市场潜在风险进一步的加大。税收手段上，国八条提出”自2005年6月1日起，两年内交易全额征收营业税的规定”，这项规定严重打击了投机性投资和投机性购房的热潮，使大部分的买房者和投资者都处于观望状态。6月开始宁波市六区的商品房平均房价开始回落，从5770.02元/平方米

5、到9月降到4619.53元/平方米。但从10月份开始，商品房房价又迅速上升，年末宁波房价比2004年12月上涨了562.8元/平方米。但房地产的投资增长率却由04年的27.18%下降到10.2%。由此可以看出，国八条的推出对宁波房地产的调节还是起了一定的作用，使宁波房地产市场基本回归理性。2006年5月国务院根据各地房价的上升情况推出了《国六条》，国六条相较于国八条更加全面，更加细化，更加有针对性。国六条是国八条的传承和深化，它加强了信贷、税收、土地等政策的调节。宁波六区楼市在国八条后趋于平稳，国六条推行对宁波商品房并未起太大的作用

6、。112007年以来居民消费指数（CPI）出现逐月上涨的态势。CPI的上涨使居民的银行存在利息为负情况更加严重，居民将资金转而投入房市使房产资产价格持续增热，为了控制房地产经济的泡沫增长，07年一年内央行连续6次加息，一年期存贷款基准利率分别上调至4.14%和7.47%。针对2007年金融机构人民币信贷大幅增长，央行连续10次提高准备金率，使准备金率由年初的9%提高至14.5%，此外还有公积金存贷利率的上调，其密度之大，力量之强前所未有。针对房地产开发领域，政府从税收手段上推行”一费二税”调控政策。房地产企业土地增值税的缴纳由原先的

7、”预征制”转为”清算制”，并且在6月国务院又发布取消了房地产土地使用税税收减免的地方行政市批权限和房地产土地使用税减免优惠的通知，进一步从房地产源头控制，减少房地产的投机性投资。此外国务院第一次以文件的形式强化了住房保障制度，进一步解决了低收入者的住房问题。年末宁波六区房价增长指数有所降低，并趋于平稳，售楼数量下降。112008年宁波房地产市场，呈现”一个盘整”、”两个极端”、”三个阶段”的总体特征。2008年是戏剧性的一年。由于07年房地产宏观调控对房价控制有一定的效果，因而08年初出台的政策主要以延续为主，目的是进一步完善房地产

8、调控。年初货币政策将从”适度从紧”改为”从紧”，从1月至6月期间多次上调存款准备基金和存贷利率，而财政政策继续保持稳健。宁波楼市到年中以后，观望氛围浓重，加上对土地开发继续调控，使楼房开发商在资金紧张情况下，继而面对土地供应的压力，宁