房地产基础知识培训1

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1、房地产基础知识培训————通宇置业有限公司1，房地产概念：房产和地产的总称，指土地及土地上的附着物，也叫“不动产”。2，五证两书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建设工程施工许可证》建设单

2、位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》3,建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1、低层：1—3    2、多层：4—7    3、中高层（又称小高层）：8—16         4、高层：16层以上下   5、超高层：40层以上4，土地及土地使用年限※土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民

3、所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。※土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有，使用，收益和处分的全能。土地所有权是不能出让或转让的。※在房地产开发过程中，房地产开发企业取得的只是土地的使用全，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有所有权。※土地使用权：是指土地使用者依法享有使用和获得土地利益的权利。土地使用权可依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。获得方式主要有以下几种。(1)土地使

4、用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议，招标，拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的转让：指土地使用者通过出售，交换，赠与和继承的方式将土地使用权在转移的行为。（3）土地使用权的划拨：指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用年限以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意并按规定补交出让金后方可转让，出租和抵押。5，土地开发：是将“生地”开发为可使用的土地（即熟地）。生地：指空地，田地，未开垦地等不具备使用条件的土地熟地：指已完成三通一平

5、或七通一平等工作，具备使用条件的土地。6，土地使用年限：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生。体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（4）综合用地和其他50年。7，按完工进度可分为期房和现房。期房：指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房成为期房。购房者在这一阶段购买商品房时应签订预售合同。现房：指消费者购买时具备即买即可入住的商品房，即开放商已办妥所售商品房的大产权证的商品房，与消费者签订

6、商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。准现房，尾房，销售完成80%，烂尾房。8、基本参数※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);※ 户型：根据家庭人口组成

7、情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。※ 过户：即更换房屋承租人姓名。与面积有关的概念※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积※ 公摊面积：1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙

8、墙体水平投影面积的50%※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。※ 使用面积系数：用百分率表示，等于