潍坊奥体项目市场调研分析-正文原版60682534.doc

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1、潍坊奥体项目投资建议潍坊奥体项目投资建议49潍坊奥体项目投资建议目录第一章：潍坊市宏观环境分析2第1节城市概况2第2节城市经济3第3节居民生活情况7第4节城市规划9第5节本章总结11第二章：潍坊市房地产市场分析12第1节潍坊市房地产市场总体情况12第2节各区域房地产发展概况13第3节土地供应情况21第4节潍坊市未来几年内房地产走势预测23第三章奥体中心区域规划与项目开发条件分析25第1节项目周边规划情况及发展远景25第2节项目概况及开发条件分析26第四章：项目开发模式及开发建议32第1节本区域适合的开发模式简析32第2节本区域适合的产品形式定位35第3节本项目运作方

2、式建议39第4节投资收益估算4249潍坊奥体项目投资建议潍坊奥体项目投资建议第一章：潍坊市宏观环境分析本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第1节城市概况1．地理位置潍坊市位于山东半岛中部，西距省会济南183公里。南靠沂山，北临渤海,胶济铁路横贯市境东西。东连青岛、烟台，西接淄博、东营，南连临沂、日照。区位优势显著。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于适宜人类生活居住的城市之一。2．行政区划及面积潍坊现设有奎文、潍城、坊子、寒亭、高新区、

3、经济开发区等6个区级辖区，以及青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152个乡镇。49潍坊奥体项目投资建议总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，全长143公里。潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，白浪河、虞河及张面河经过治理，水景资源丰富，市内具备较好的房地产开发条件。3．城市人口潍坊为地

4、级市，全市总人口885.9万人，市区人口97.6万左右。其中项目所在的潍城区人口36.8万人。图示：潍坊市2008年各年龄人群分布图“十一五”时期是潍坊城市化加速发展的时期。预计到2010年，全市城市化水平进一步扩大，中心城区人口规模也将增加。从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，具备房地产发展的社会条件。第2节城市经济1．国民生产总值及财政收入保持持续增长1．1国民生产总值2007年潍坊市GDP2056.02亿，按可比价格比上年增长15.8%。人均GDP达到23349元，比上年增长15%。2008年潍坊市生产总

5、值（GDP）完成2491.8亿元，按可比价格比上年增长13.2%；人均GDP达到28106元。潍城49潍坊奥体项目投资建议区生产总值完成131.7亿元，较上年增长12.5％，增速低于全市总体增速。1．2财政收入2007年全市完成财政总收入224.5亿元，增长26.3%；2008年，全市完成财政总收入260亿元，增长15.8%。潍坊市连续多年国民生产总值保持快速增长，财政收入也在逐年以15%以上的速度提升，为市政规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。2．固定资产及房地产投资发展迅速2．1固定资产投资2007年全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，2008上

6、升到1523.4亿元，比上年增长26%。49潍坊奥体项目投资建议2．2房地产投资2007年全市完成房地产开发投资156.6亿元大关，其中住宅开发完成投资118.3亿元。2008年全市共完成房地产开发投资196.4亿元，比上年增长25.4%，其中住宅建设投资127.8亿元，同比增长21.9%。潍城区完成固定资产投资79.82亿元，增长32.6％。近两年来潍坊市固定资产投资增长较快，特别是房地产投资及住宅投资增长较快。3．产业布局情况3．1各产业比重49潍坊奥体项目投资建议潍坊一、二、三产业的比例关系由07年的11.55：58.11：30.34调整为08年的11.3：5

7、8.4：30.3，其中第一产业所占比重比07年下降0.25个百分点，第二产业比重上升0.29个百分点，第三产业比重下降0.04个百分点。3．2各产业增长比例2008年，第一产业增加5.7%；第二产业增长12.6%，其中工业增加值1339.4亿元，增长12.8%；一、二、三产业分别拉动GDP增长0.6、7.5和5.1个百分点。由此可见，潍坊市产业结构以工业为主，且工业发展势头较快，工业的快速发展直接带动财政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。4．辖区经济发展状况与青岛、烟台等城市相比