城北房地产稿件：限购令下的机遇与挑战

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1、限购令下的机遇与挑战——关于未央房地产业发展的几点思考近年来，西安城建步伐不断加快，随着西安行政中心北迁、铁路北客站启用和地铁2号线的开通运营，未央区城建进入了高速发展期。区内房地产业乘势而为，抓住有利时机，释放发展潜力，呈现出“总量扩张、质量提高、贡献增大”的良好态势。但与此同时，房地产业的过快增长，房价的直线攀高也给经济发展、社会稳定埋下了隐患。近期国家、地方密集出台的调控政策力度持续加大，意在挤压泡沫，促使房地产业发展回归理性，相对于全区过快增长的房地产业而言是个不小的危机和挑战。一、未央区房地产

2、业发展的现状与外部环境（一）未央房地产发展的现状1.房地产投资加速，带动区域GDP增长。未央房地产在“十一五”期间进入高速发展阶段，从五年前全市房地产开发的“凹地”已转变为全市新的增长极。“十一五”13期间，全区固定资产投资累计完成1310.7亿元，年均增长33.6%，2006年---2010年,未央区累计完成房地产开发投资432亿元，占全社会固定资产累计投资的33%。2011上半年，全区房地产开发投资完成76.75亿元，同比增长23.1%，增速较去年同期提高了1.5个百分点，房地产业在区域经济发展中的

3、地位和作用明显增强。但未央房地产投资对经济增长的拉动作用受政策影响波动较大，但其拉动作用不容忽视。2007年受市政府北迁的利好消息，拉动度达到1.7个百分点。也就是说，2007年未央GDP同比增长15%，其中1.7个百分点是由房地产投资所拉动，从2007年到2010年，房地产投资对地区GDP的平均拉动为0.9%。由此可见，未央房地产投资对本区域经济的增长有不小的拉动作用。2007200820092010地区生产总值17.518.215.715房地产业1.70.90.30.7房地产投资对地区生产总值的拉动

4、度单位：%132.销售面积和新开工面积增幅回落。近年来，辖区商品房销售面积增速一直保持在45%以上，新开工面积也保持在20%以上。但从今年1季度以来，全区商品房销售面积和新开工面积大幅回落，国家出台的一系列调控政策效应开始全面显现。二季度，西安市房屋“限购令”政策出台，在“调控政策＋信贷额度”的双重压力下，西安各家银行对个人房贷业务持续收紧，货款资金难以到位。截至6月底，全区商品房共销售153.05万平方米，同比增长6.7％，增速较去年同期回落了30.4个百分点，较1季度回落了30.8个百分点。其中，住

5、宅销售143.44万平方米，同比增长2.2%，增速较去年同期回落30.5个百分点。上半年全区商品房新开工面积148.76万平方米，同比下降14％，增速低于房地产开发投资增速37.1个百分点。3.对相关行业发展的拉动作用大。房地产业具有融资量大、产业链长、波及面广等特点。未央快速发展的房地产业在促进区域经济增长、满足市民住房需求、美化居住环境的同时，又带动了建材家居、装饰装潢、交通物流、住宿餐饮、房屋出租13等相关行业的增长。如依托房地产的繁荣，全区建材家具销售、装饰材料市场等一直保持良好的增长态势。另外

6、，随着未央城市发展规划和功能定位的优化，工业重心向外转移，其贡献力将逐步下降，而目前未央新的产业规划是向金融、商贸、服务业发展，由于房地产业的发展对基础设施条件要求低，可在较短的时间内汇集较大资金，快速拉动投资的增长，因此通过房地产开发，进一步完善城市服务业、商贸业、金融等配套发展，吸引技术、人才、资金。由此可见，在未央城市化发展的历史阶段，加快房地产业发展符合现阶段发展实际，对于吸引投资、繁荣经济、促进第三产业的加快发展具有积极的引领作用。4.对地方政府财政收入贡献突出。房地产业的税费是地方政府的重要

7、财政收入来源，包括房产税、土地增值税、交易契税、营业税及附加、企业所得税、土地使用税等等，而且政府每年从土地出让中所得收入更是在地方财政中占有相当大的比例。2010年全区房地产营业税收入按照含经开划转计算，达到38619万元，与07年比年均增长56.7%；建筑业营业税达到15630万元，与07年比年均增长50%；两项税收合计占财政收入的比重达到37.5%，比2007年水平提高了个14.2个百分点，年均提高4.7个百分点。全区房地产及建筑业营业税的快速增长对全区财政收入增长贡献突出，由此可见，房地产市场健

8、康、稳定发展，对于保障地方财税的增收，保持经济持续增长意义重大。132007年—2010年房地产、建筑业营业税增长情况表区级房地产营业税（万元）区级建筑业营业税（万元）两税合计（万元）地方财政收入（万元）两税占财政收入比重（%）2007年100444633146776293323.32008年160546097221518449126.22009年21977108453282210830130.32010年38619156305424914