复地公园城房地产项目价格建议报告

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1、“公园城”项目价格建议报告复地·公园城项目定价报告住宅事业部·市场研究部2005年9月15E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.doc“公园城”项目价格建议报告目录一、销售目标及策略重点２二、主要竞争项目锁定３三、个案竞争力比较41、联体产品竞争力比较42、独立产品竞争力比较53、公寓产品竞争力比较6四、当前价格体系下市场去化情况7五、其他考虑因素111、申城总体市场供求关系112、板块市场后续供应量分析12六、价格建议131、联体产品近期售价建议132、独栋产品近期售价建议133、公

2、寓产品近期售价建议144、迎合销售目标的开盘定价1515E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.doc“公园城”项目价格建议报告一、销售目标及策略重点预售证取得时间产品类型可售房源推案计划销售目标套数面积套数面积套数销售面积第一批05.9.20联排传统联排0000.0000.002816.84组团联排173200.03173200.03122258.84独栋传统独栋411163837.002558.00组团独栋0000.0000.00公寓0000.0000.00第二批05.11.25联排

3、传统联排7613638539510.71386819.0012236.00组团联排346400.06173200.03122258.84独栋传统独栋164167.96112865.4782083.98组团独栋82148.3661611.2741074.18公寓0000.0000.00第三批05.12.25联排传统联排0000.0000.005002.50组团联排0000.0000.00独栋传统独栋0000.0000.00组团独栋0000.0000.00公寓1121000511210005.00565002.50第I批第II批第III批从本项目各类型别墅的配比和05年底之前可

4、取得预售许可证的房源数量来看，05年本项目的销售重点将主要放在联排别墅及公寓上。此外，根据项目公司的反馈信息，有可能11月初即可取得第二批房源的预售许可证，这将延长本项目的销售周期，为销售提供有利的条件。因此，如果该批房源的预售许可证能够提前取得，则项目第二批房源的推出时间将会提前。15E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.doc“公园城”项目价格建议报告二、主要竞争项目锁定报告采用市场比较法作为项目定价的主要方法。选取参考个案是第一步。参考个案选择原则：n参考与本案在地位、总建规模、

5、客源客层、项目定位、总价范围、户型面积及交通动线等方面相似性明显，且可比性较强的老闵行、莘闵、梅陇镇板块内的在售的公寓、别墅物业；n混合型别墅项目；n纯别联体、独立墅项目；n地位不同，但该盘价格降直接或间接影响本案价格之项目据此，项目不同产品的定价参考个案分别为：联体产品：合生城邦、保力十二橡树、达安圣芭芭；独栋产品：四季御庭、银都名墅、保利十二橡树、合生城邦、好世麒麟园；公寓产品：夏朵小城、南洋瑞都、剑桥馨苑、剑桥府邸、南郊别墅、东苑米蓝城。15E:file-serverfs_tmpdownload3484d711556b8a6092e46a3faaa82861.

6、doc“公园城”项目价格建议报告三、个案竞争力比较1、联体产品竞争力比较类目权重项目名称外部条件发展商品牌项目品质综合区位交通配套居住氛围周边环境社区密度户型规划景观设计花园面积立面风格会所设置10%12%10%8%7%5%9%8%9%8%8%6%100%保利十二橡树7.57.06.07.08.59.08.58.08.58.58.58.07.63达安圣芭芭8.57.07.09.08.08.58.58.07.57.58.07.07.84合生城邦7.87.59.08.07.58.07.58.57.07.08.07.57.78本项目8.09.06.07.07.08.57.08.5

7、7.56.08.06.07.42每个比较类目采用10分制打分，最高为10分；综合得分为分类得分的加权之和。解读：联体别墅作为经济型产品对于周边生活配套、交通出行、居住环境等外部条件的需求要远大于项目品质的吸引，因此本表的权重评分，将外部条件的比例适量放大评估。对于本案联体产品而言，外部条件方面除交通出行在市场中具备明显竞争力外，生活配套及环境等方面劣势都相当明显。在此局面下，本案联体别墅客户的导入将完全取决于项目自身品质的高低。就上表可见，本案联体产品相比周边主要竞争对手，在花园面积、会所及社区密度方面都缺乏足够竞