论文范文—谈商业地产金融化

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1、谈商业地产金融化一直以来，中国的房地产开发主要是通过出售“房产”来完成的，然而，通过“售房”的方式很难长期保证及提升商业物业的价值。由于管理权的分散，难以进行统一专业化规划管理，难以保证商业的持久运营，直至导致项目运营的失败。由于国内大部分开发商自有投资能力较弱，加上目前宏观调控的影响，如何满足项目投资的资金需要，如何体现及实现商业物业的价值并实施交易，这是大部分商业地产项目开发商、投资商所最关注的问题。一、商业地产金融化的必要性其一、来自欧洲的商业地产投资及基金管理专家RichardAlanWright曾任英国购物中心协会主席。这位旺德行的高级顾问说，中国商业地产的发展令人兴奋，但是国内这

2、方面的信息质量却不高，境外投资人往往很难获得进行投资决策的完整市场信息。据介绍，境外投资人关注的问题包括：体现承租人与业主关系及未来续约前景的合约质量，商铺组合，包含交通状况、消费群体和竞争状况的选址情况以及长期经营中可能的其他隐藏成本。他认为，中国商业地产市场还不是一个成熟的市场，开发商要吸引投资人就应该帮助投资人规避风险，把商业地产做成金融产品应当是未来中国商业地产的发展方向。其二、从地产公司融资角度分析，商业地产开发不同于住宅开发，前者蕴涵的风险要大于后者，而目前国内房地产公司主要以银行贷款方式融资，商业项目一旦操作失败，开发商将亏损巨大，银行不良资产增加，而且还损害了投资者的利益，所

3、以商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。而优秀的金融品种投资到有投资潜力的商业地产中来。其三、能有效规避风险，增加投资者信心。目前，国家宏观调控，银行贷款收缩，利用金融手段投资商业地产创造新的金融形式，不仅会为投资公司带来巨大收益，也会为开发商缓解资金压力，同时为投资者提供了更多的投资选择，创造更多的投资收益，可谓一举三得。二、商业地产金融化的实施基础一是从商业操作方面来看，随着近几年商业地产的迅速发展，越来越多的地产开发商进行商业地产的开发，但从结果来看，并不容乐观，成功与失败的案例都很多，主要原因是缺乏准确的市场及商业定位，同时缺乏合理的体量

4、，专业的商业、建筑规划，优秀店铺的招商，没有科学统一的商业及物业管理。中国连锁百强从2001年到2003年所用的店铺数量呈现出的快速增长势头，对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的需求。商铺投资虽然回报率高，但也蕴涵着很大的风险，如何降低开发商的投资风险及提高投资者的投资兴趣，不仅需要商业策略的支持，金融形式的介入也提到日程上来。利用金融机构的资金实力及信息渠道等无形资本，有效包装项目，聘请优秀的商业地产管理队伍，按照规范的信息披露制度，完善财务透明化管理，达到资本收益最大化。二是开发商的优化。随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商

5、将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》的出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象，经营好的店铺保证了物业租金的稳定收益及租金上涨的可能性。所以，商业地产项目得到优化，自然为金融投资规避风险打下了良好的基础。三是国际知名商业公司及投资公司进驻商业地产项目，开发商利用商业带动融资，同时也为

6、项目成功发展奠定了基础。目前，世界知名的连锁零售集团抢滩国内市场，沃尔玛超市，家乐福超市，百安居建材超市等在各个商业项目里设立分店，他们成熟的经营理念，较高的知名度确保了项目的成功发展。而一些地产公司也充分利用商业带动其在国外金融市场融资的发展。大连的万达集团通过与时代华纳电影公司的合作寻求海外上市，大连天兴罗斯福购物广场直接引进美国投资基金。可见，商业地产的发展已经吸引了外资的眼球，而国内的金融机构似乎并没有充分意识到这是一个很好的投资机会。三、金融投资产品的主要形式什么是商业地产的“金融产品化”呢？是商业地产的价值及创造价值的能力，这个价值是房产的价值及房产的商业价值所形成商业地产的价值

7、；这个价值是客观的、可评估的、真实的；这个价值是可流通的。这个价值也是变化的。一个商业地产项目只有体现出公证的价值，才有可能进行投/融资工作，才有可能在资本市场上流通。商业地产价值的可增长性使商业地产交易异常活跃。目前，我国房地产行业经历了121号文和国务院系列宏观调控，其融资问题受到业界广泛关注。目前房地产业融资主流模式到底是什么？如何规避信托投资风险？尤其是商业地产项目的开发融资渠道的问题日益受到重视。而