宜家汤臣别墅项目(企划部份)

《宜家汤臣别墅项目(企划部份)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、市场篇一、武汉市房地产市场特征二、武汉市房地产（别墅）市场特征三、个案分析四、附表一、武汉市房地产市场特征1）市场需求疲软、购买力不强从武汉市整个房地产市场今年的表现来看，总体房地产看好，商品房的需求量保持高涨的势头，但是，上涨幅度较缓慢。在市区内适销对路的房地产项目纷纷告罄，近郊区项目的销售去化较慢，销售周期较长。整体市场购买力不强。2）房价慢速上扬、幅度较小武汉市商品房正进入更新换代期，产品注重“以人为本，崇尚自然”，一批批设计新颖、套型合理、环境优美、设施先进的新型住宅投放市场；伴随着土地拍卖政策的出台、住宅环境质量和科技含量的提高，增加了投

2、资成本，促使房价上扬。但是，受武汉市整体经济水平的制约，使得房地产市场价格的上涨速度、幅度都较小。3）房地产项目朝规模化、近郊区化发展近年来，大批的外地房地产业巨头进入武汉市房地产市场，如：万科、保利、弘福、金地、大华等地产大鄂纷纷挥出大手笔在近郊区大量拿地，且规模都较大，一般都在50万平方米以上；这就很明显地使得市场朝规模化发展，充分体现项目的规模效应。一方面，市区的土地价格较贵，近郊区有明显的价格优势；另一方面，难以拿到成型的大片土地，所以，使得房地产市场朝近郊区发展；目前，已经形成一定的局面。4）二手房、租赁市场不火爆，压抑二级市场的快速发展

3、从目前的二手房市场了解情况来看，大量的积压房源和旧城的改造产生了大量的空置房源，它们一方面影响了整个二级市场的发展，另一方面，使得租赁市场不够活跃。同时，也是房价不能快速提高的一个重要原因。5）房地产市场区域性情节明显武汉市从地理分布上，形成了武昌、汉口和汉阳三大主要板块，同时，也形成了不同区域的消费习惯和生活习惯；特别由于长江使武昌和汉口、汉阳拉开了距离，给人们生活上带来的不便，直接影响到对区域的发展上来。形成了不同的生活情节；在房地产市场上形成了跨区域买房很少的局面。6）现房销售明显好于期房销售从目前房地产市场的销售情况来看，由于客户对楼盘的观

4、察期较长，导致楼盘的销售周期较长，一般都在一年以上；并且，现房的销售情况明显好于期房。一、武汉市房地产（别墅）市场特1）武汉市别墅的走势分析总体看来近几年别墅的投入体量加大，主要是以靠山、临水为楼盘的主要诉求点。在武汉房地产市场总体看好的形式下，由于武汉市土地供应价格不断上涨、受国家停批别墅项目用地的政策影响，别墅市场必将迎来新的热潮。2001年以前，别墅项目属于小规模零星开发，主要以参杂在较大规模居住小区里面，物业形态多样化如：多层、小高层、高层混合在一起，整体楼盘档次不高；到了2001年，武汉市场出现了独立的别墅社区，很快的拉升的物业档次，并且

5、规模比以前明显增加。这一时期以来，开发力度和规模超越以往，出现大量的别墅项目，独立别墅也有了一定的发展，一些面向高端市场的豪华项目脱颖而出。出现了以TOWNHOUSE、叠加复式等为主流的新型别墅形态，从别墅价格来看，多为经济型别墅，多数别墅价格只和市区的一般物业价格差不多，可见，真正意义上的高端豪华别墅还有极其广阔的市场。2）别墅项目呈板块状发展武汉市的众多湖泊以其优美的水岸线和优越的自然环境，在别墅项目上力求做到“离生活不远，离自然很近”的城市景观。以旅游度假倡导5+2生活方式下的居住模式，未来几年的发展潜力无可估量。目前，初具规模的有武昌区的南

6、湖、汤逊湖板块、汉口区的金银湖生态旅游区和汉阳区的三角湖板块。由于武汉市市民具有明显的区域购房情节，所以，几大板块的价格都相差不大，目标客户区域都锁定在本区域内，跨区域购房客源不多。3）武汉市别墅的客源分析A）年龄从购买者的主要年龄及家庭结构来看，35—50岁为别墅购买力最强的集中群体；其中35—45岁为购买增长最快的区域，夫妻两人或三口结构的家庭别墅购买者占65%。B）职业从购买者的职业来看，高校老师、私营业主、金融、法律、医学界的部分成功人士和大中型企业老板和高层管理人员，以及文艺界和IT界的自由职业者。不同区域差距较大：南湖、汤逊湖板块主要是

7、以周边高校的教师为主力目标客户，其次为私营业主、部分成功人士等。汉口、汉阳板块则主要是以政界人士、私营老板、大中型企业老板为目标客户人群。同时，我们也可以看到，随着高兴技术产业区的建设和发展，大量的外企人员、高级白领也将成为未来别墅市场的目标客源层。D）动态目前，购买别墅主要考虑的因素是环境、文化氛围、地理位置和交通；当然，价格、绿化、房型结构、物业管理、升值潜力和投资价值也是买家所关注的。总体上来说，购房者都有买涨不买跌的心态，因为住别墅是一种档次、身份、地位的象征，相应的他们对物业的人性化程度要求更高。4）武汉市别墅产品结构A）建筑风格在销售的

8、别墅多以西式欧美风格别墅为主，目前，武汉市别墅出现了以TOWNHOUSE、叠加复式为主流的经济型别墅；同时也出现了以公园、