【商业地产】东莞市商铺市场房地产分析报告

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1、2006年东莞市房地产分析报告——商铺市场现状调查关注“高回报”背后     曾经有人问朋友，你买商铺想干什么？朋友的答案是投资和出租。当被问及出租给谁时，朋友沉默无语。其实，谁也不知道租客是谁，商铺能否顺利出租，那么回报是什么呢？    这里想表达的是，商铺惯来以高回报的形象出现在投资领域，也正是这一点吸引了投资者的眼光。然，投资者亦明白，回报与风险是一个共同体，追求高回报就要面对高风险，稳健的投入获取合理的回报才是明智的抉择，这也是笔者提醒和告戒投资者的原因所在。    大凡认为，投资商铺决定因素就是“地段，

2、地段，还是地段”，但是笔者想说一句话，消费，消费，还是消费。    究其原因，当一个区域商业量接近或超过消费力时，商业将最大程度的分化消费力，微薄的消费市场如何支撑购铺的投资者，最终将是空置率的快速攀升，结果自然是“旺铺不旺、回报无望”。商铺不是牛奶，生产多了可以倒入河中，当产能过多出现剩余库存时，也就意味风险系数在增大。作为精明的投资者，完全没有必要将钱“库存”起来，苦苦守候着“提款人”的到来。    在投资理财领域时，有句行话叫做“先看风险，再看回报”。所以，购铺者不宜过于看重租金，而是细心了解租赁市场和消费

3、潜力。    正如商界有句箴言：“愚者赚今天，智者赚明天”。因此，在做出投资决定前，要看得远一点，再远一点。2006年东莞市商铺购方市场现状调查分析调查时间：2006年7月05日 - 8月25日调查方法：报纸调查、网站调查、街边问卷调查等有效样本量：349个   商铺投资作为一种高回报的投资理财工具，一直为东莞投资人所关注。可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，如果没有正确的分析判断，投资就难以成功。因此，在东莞商铺投资群体成为开发商定位楼盘和营销的重点，本调查分析

4、就区域投资、装修标准、需求面积等方面对东莞消费群体进行了一次专项调查。[关键词]   区域投资东城占一半    调查结果显示：在被访者中有293份样本希望在市区购买商铺，占总意向样本数的84%。在东莞城区商铺中，选择购买东城区的样本排在第一位，共145份，占349份样本问卷的50%；其他依次是莞城区、南城区、万江区和镇区，样本数量分别为67份、53份、28份和56份。    从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区商铺，且超过五成的样本有意购买东城商铺，认可度较高。在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的虎门、

5、长安、常平、厚街等镇。[关键词]   付款方式按揭付款是首选     调查结果显示：回收调查样本中，消费者采用按揭付款方式的比例最高，为55%；采用分期付款为27%；一次性付款占18%。    在三种付款方式中，选择一次性付款、分期付款的调查样本共有157份，占有比例达45%。说明东莞购买群体的支付能力相对较强，有利于开发商的缩短资金周转期。[NextPage][关键词]   按揭年限过半选10年     调查结果显示：在选择按揭的调查样本中，有57%的潜在购铺者选择10年按揭方式，有25%的潜在购铺者选择5年期

6、限的按揭方式，还有18%的签字购铺者选择其他按揭方式。10年按揭方式的潜在购房者占五成以上。[关键词]  交楼要求毛坯房适合各类业主    调查结果显示：被访者对于装修标准的要求，有92%的人希望购买未经装修的商铺；只有2%的人希望购买已经装修的商铺；有6%人持无所谓态度。    据了解，在东莞商铺市场带装饰出售的项目比较少，主要原因是购铺者对是否装修要求不高，大部分购铺者不希望在增加购买成本。而且毛坯房适合于各种业态的租客使用，对于租客有更大的发挥装饰功能的余地。[NextPage][关键词]   意向购买面积

7、（平方米）51-80之间最受欢迎    调查结果显示：选购面积位于51-80平方米之间，占有率最高，为38% ，31-30平方米和30平方米以下的选择率也比较高，均为19%，80-100平方米之间为10%，100平方米以上均比较低。     多数购铺者倾向于51-80平方米。 [关键词]   接受物业管理费水平（元/月）集中在1.6-3元之间    调查结果显示，被访者承受的物业管理费分别是：1元/月/方以下占9%；1.1-1.5元/月/方占18%；1.6-2元/月/方占55%；2.1-3元/月/方占17%；3.

8、1元/月/方以上占1%。    调查发现， 目前东莞商铺管理费普遍在2元/月/方以上，且主要集中在2.8-4元左右，可见物业管理费高出购铺者的心理价。有八成多的购铺者的心理价位低于2元/月/方。[NextPage][关键词] 承受购买商铺总价（万元/平方米）21-50万元居半     调查结果显示：被访者购买商铺总价的意愿分别是：10-20万元11%； 21-50万元占4