思源经纪2006年天津滨海浙江大厦项目市场研究报告

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1、思源经纪2006年天津滨海浙江大厦项目市场研究报告天津滨海浙江大厦项目市场研究报告CONTENTS宏观市场研究区域市场研究项目本体研究项目本体研究市场研究总结项目本体研究项目地理位置及交通分析项目区域规划情况介绍回顾项目操作目标分析及定位思路项目操作难点分析项目规划指标项目操作目标分析及定位思路项目操作目标理解快速消化，保障股东资金安全，加快资金周转速度实现项目利润最大化，提升物业价值树立开发商品牌形象，打造代表性项目形象本次研究需要解决的问题面对目前区域的现状，如何把握恰当的开发时机，既不冒进，又不落后？目标客户

2、是谁？他们在哪？目标客户需要什么样的产品？他们能够接受怎样的成本？面对不同的区域功能定位，我们应该采取怎样的开发策略和营销策略？才能形成与不同功能区域的互动，才能在竞争中取得竞争优势？解决问题的思考方向对于本案的开发我们处于什么样的宏观趋势下，对本案和本案所处的响螺湾区域带来什么样的影响？对于响螺湾区域其在滨海新区中到底处于什么样的位置，应具备什么样的作用和功能？面临什么样的机会和挑战？面对响螺湾激烈的内部竞争，本案应如何树立自身的竞争优势？本项目定位思路响螺湾城市功能及发展时机浙江大厦市场定位策略及开发策略面临宏

3、观形势总结滨海格局及划分依据响螺湾区域承担北区商务外溢和引导南区商务升级以及国徽泛滨海区域项目自身情况项目开发目标及难点分析区域规划情况宏观经济情况总结政策发展趋势城市规划发展状况总结浙江大厦大区中的地位浙江大厦客户分析重点竞争区域分析规划发展趋势现有城市功能商务物业供需状况项目竞争策略项目本体分析三个区域城市功能分析三个区域产业功能分析项目整体定位项目开发策略现有产业功能客户需求状况产业发展趋势企业行为分析项目本体研究项目地理位置及交通分析项目区域规划情况介绍回顾项目操作目标分析及定位思路项目操作难点分析项目规划

4、指标项目地理位置及交通分析项目地理位置地处新兴行政商务中心——响螺湾商务区对外交通发达天津港滨海国际机场多条高速公路、铁路、轻轨京津城际轨道交通2<008年建成项目交通状况区内通达性受限较大，特别是受到海河制约较大海门大桥——开启式收费大桥海河大桥——斜拉式收费大桥响螺湾区域响螺湾开启桥已度动工本案海门大桥响螺湾开启桥项目本体研究项目地理位置及交通分析项目区域规划情况介绍回顾项目操作目标分析及定位思路项目操作难点分析项目规划指标项目区域规划情况介绍回顾响螺湾区域整体规划工项目占地120万平方米，投资估算40亿。该公

5、园以表现海洋文化为主题，整个景区围绕海洋风情这一主线展开。建成后的塘沽响螺湾娱乐公园将是集主题性、综合性、开放性、文化性、知识性、艺术性、经济性、娱乐性于一体的大型综合旅游景区。一心：月亮岛休闲娱乐中心两带：沿海河生态景观带；迎宾大道绿化景观带三片区：办公、商贸服务区；响螺湾公园娱乐休闲综合景观区；生态居住区。性质：商贸娱乐为主，发展商业、金融、办公、休闲等公共事业建设，建设滨海新区的国际化综合服务区。人口规模：1>.0万人。布局结构：一心，两带，三片区。响螺湾区域规划进度2<007年年内将建成响螺湾地区基础路网到

6、2<008年底完成响螺湾商务区等重点功能区的详细规划、行动规划和城市导则。2<008年底，响螺湾商务区外省市区商务楼开工建设20栋以上，在建工程达2<00万平方米以上。2<008年底建成海河开启桥到2011年响螺湾商务区初步建成，外省市区商务楼、商务商业展示中心等重大项目投入使用。政府加大响锣湾投入支持区域建设今年滨海新区基础设施和环境建设的工作重点是加大路网建设力度，构筑新区通畅的交通体系，并加快海港、空港建设，推动功能区开发，改善区域环境，进而提高综合竞争力。将安排轨道交通、道桥工程、电力设施、环境绿化等11个

7、大类共62项工程，计划投资260亿元，比去年增长19>.2%。重点建设中央大道、集疏港公路一期、蓟汕快速路一期（西中环）、响螺湾开启桥、中心路穿京山线地道、天津中心渔港、北疆电厂、临港产业区、海滨休闲旅游区、七里海湿地保护修复工程被列为2<007年十大重点新建项目，总投资额超过290亿元，2<007年预计投资98>.3亿元。加快中心商务商业区，重点加快于家堡、东西沽等地区的拆迁，完成响螺湾商务区基础路网建设，启动部分标志性楼宇项目。——2<006年天津政府工作报告项目本体研究项目地理位置及交通分析项目区域规划情况介

8、绍项目操作目标分析及定位思路项目操作难点分析项目规划指标项目规划指标项目规划指标规划指标占地面积：1>.99万平米容积率：6>.5楼梯总高度：120米建筑面积：12>.95万平米，其中：地下两层建筑面积：2>.78万平米商业裙楼面积：1>.88万平米办公：4>.54万平米公寓：3>.75万平米项目规划指标分析36>.9%3>.75酒店式公寓18>.5%1>.