买方贷款逾期,卖方解约未获支持

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1、买方贷款逾期，卖方解约未获支持　　奚正辉　　买方黄女士向卖方孔先生购买上海浦东三林的一套公寓房，总价180万元，合同约定2009年10月18日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，买方以银行贷款方式支付100万元，他项权证办出后3个工作日内，该款项由银行直接划入卖方帐户，若买方贷款不足部分过户当日以现金形式补足给卖方。若买方逾期付款超过5日，卖方有权解除合同，买方赔偿总房款20%的违约金。　　买卖合同签署后，买方委托贷款中介公司向工商银行申请贷款，但是到2009年10月10日工商银行告知系争房屋是动迁安置房，要求提供《拆迁

2、安置协议》，卖方无法提供，故双方于2009年10月19日到深圳发展银行办理贷款，买方贷款未获批准，买方单独于11月1日又向兴业银行申请贷款。卖方于2009年11月6日发函要求解除合同，买方于11月7日发函要求卖方配合到兴业银行办理贷款。　　双方协商不成，买方起诉要求继续履行合同，卖方反诉解除合同并赔偿违约金20%。　　经法院开庭审理，本案的争议焦点是到底谁违约。　　买方认为：工商银行没有批准贷款的原因是卖方不能提供《拆迁安置协议》，导致其不能按时完成贷款手续。卖方同意其到其他银行办理贷款，之后贷款的时间没有约定，故买方没有违

3、约。　　卖方认为：卖方没有提供《拆迁安置协议》的义务，虽然系争房屋是动迁安置房屋，有未满5年不准上市交易的规定，但是系争房屋已经满5年，是可以自由流通的。买方贷款未获批准是工商银行的过分要求导致的，付款是买方的义务，理应由买方承担逾期付款的违约责任，买方承担违约责任后可以追究第三人工商银行的责任。买方虽然已实际行为表示同意买方到第二家银行深圳发展银行办理贷款，但是该银行没有批准买方的贷款，买方再另外更换第三家银行，卖方不予同意。因为买方逾期贷款，故卖方有权解除合同。最后法院认为双方都没有违约，为了保护交易的安全，而且买方在庭

4、审中表示愿意一次性支付房款，房屋买卖合同是可以继续履行的，判决卖方继续履行买卖合同。　　如何签订拆迁安置补偿协议?本文教大家注意从三方面去入手：拆迁补偿的基本方式，签订主体，还有协议内容。　　1.拆迁补偿的方式　　拆迁补偿的方式有两种：既可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换;产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。　　我们律师在接受被拆迁人委托时应提示委托人，被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作

5、产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿;二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。　　2.签订拆迁补偿安置协议的主体　　由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别，故拆迁私有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，而拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋使用人订立拆迁补偿安置协议。　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议;符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：　　(1)拆迁执行政府规定租金标

6、准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。　　(2)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的。　　(3)拆迁房管部门依法代管的房屋的。　　(4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。　　上述所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房管部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。　　3.拆迁补偿安置协议的内容　　签订拆迁补偿安置协议，要注意协议应包括

7、以下内容：　　(1)订立协议的主体。　　(2)被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。　　(3)补偿安置方式。　　(4)货币补偿金额。　　(5)搬迁期限。　　(6)违约责任。　　(7)争议的处理。　　(8)需要约定的其他事项。　　还须注意如实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内

8、，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处，拆迁人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。　　如当地对协议有备案要求的，受托律师应提示拆迁人应当按当地规定将其订立的所有拆迁补偿安置协议报拆迁主管机关备案。