兰州房地产市场调研报告-雁滩0907

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1、第一部分：兰州市场概况分析考察一个地区的房地产市场，应当与这个地区的社会经济状况联系起来，宏观经济指标是房地产市场发展的基本背景因素。首先，我们从宏观经济指标、房地产市场以及政策来分析一下兰州市整体市场情况。1.兰州市宏观经济概况1.1GDP及实际增长率近年来，兰州市GDP逐年稳步增长。2011年，兰州经济保持较快增长态势，实现生产总值1360.03亿元，比上年增长15.0%。2012年上半年，兰州实现生产总值达715亿元，实际增长率高达13.4%，高于全国平均水平，这为兰州房地产市场发展提供了良好的经济基础。数据来源：兰州市统计局及官方网站2005年以来，兰州的GDP每年增长速度均保持在10

2、%以上，高速运行的经济可以带动购买力和购买欲的提升，最终将转化形成兰州房地产市场持续发展的基础。2011年兰州市人均GDP高达37609元，按照美元汇率（6.3680）兑换可换位5905美元，按照国际公认的经济周期对房地产周期的影响来看，兰州房地产已经入快速发展期。发展阶段启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP（美元）800-40004000-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征单纯数量型以数量为主，数量和质量并重以质量为主，数量和质量并重综合发展，速度缓慢1.2人均可支配收入及增长率从人均可支配收入来看，2005

3、-2012年上半年兰州人均可支配收入持续上涨。2011年全年兰州市城镇居民人均可支配收入15952.57元,比上年增长13.45%；2012年上半年城镇居民人均可支配收入9094.52元,比上年增长14.3%。人均可支配收入的持续增长无疑成为房地产市场发展的有力支撑。数据来源：兰州市统计局及官方网站1.3社会固定资产投资及增长率兰州市城市基础设施建设步伐加快，各项服务功能逐步完善。兰州市2011年全年完成固定资产投资总额950.57亿元，比上年增长57.21%。其中，城镇固定资产投资完成856.35亿元，增长45.64%。房地产开发投资一直在稳步增长，2011年房地产开发投资159.67亿元，

4、同比增长34.99%。数据来源：兰州市统计局及官方网站1.4人口概况兰州市2010年第六次人口普查数据分析，截至2010年年底，兰州市常住人口已高达361.61万人，其中城关区人口密集度最大，高达127.9万人，其次为七里河、西固区、安宁区。2010年兰州市户籍人口高达323.54万人，也就是说兰州外来人口约40万人。外来人口的不断增多，也为房地产发展提供了一定的人口支撑。数据来源：兰州市统计局及官方网站1.5小结兰州是我国中西部连接的枢纽，已经成为知名地产公司全国性布局的重要一站，从兰州整体市场情况来看：uGDP逐年快速增长，第二产业占重要地位，且第三产业加速发展，一方面催生了大批的私营企业

5、，新富人群逐年增长，改善性住房需求产生；另一方面提供了大量就业机会，吸引了大批外来人口，其中不乏高素质人才，这批人经过一段时间的稳定发展，也会产生购房需求，因此外来人口的刚性需求也在增长。u经济发展促使人均可支配收入增长，收入增长会相应提升购买力，从而为房地产市场发展提供购买力基础。u社会固定资产投资稳定增长，社会基础设施建设发展迅速，为房地产发展提供大环境支撑；房地产开发加速，兰州房地产市场进入快速发展期。u兰州市人口稳步增长，2011年外来人口将近40万，庞大的外来人口为房地产市场提供的一定的需求支撑。2.兰州市房地产市场概况2.1商品房成交均价走势分析（1）兰州市商品房成交均价兰州市商品

6、房成交均价逐年稳步提升的态势。2007年兰州市商品房成交价格由3300元/平方米到2012年上半年涨到大约5600元/平方米。其中2012年上半年受政策等多方面因素影响，房价与2011年全年价格基本持平。预计受政策影响，兰州2012年下半年房价以稳为主，不会有明显涨幅。数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理（2）兰州市重点区域商品房成交均价比较分析近五年，兰州市各区域房价走势与兰州市整体房价走势一致。以2012年上半年为例，雁滩板块商品房成交价格最高，达到7000元每平米的价格；安宁区次之，商品房成交价格为6416元/平方米。可见，安宁板块的区域价值和认可度还是较高的。数据来源：依据兰州市房管

7、局官方数据整理2.2商品房成交量分析（1）兰州市商品房成交量分析2007年到2011年这五年间，兰州市商品房年均消化量保持在100万平米左右。其中受2008年第四季度地方政府和中央政府救市政策的刺激有关，楼市成交量大幅上升，2008年兰州全年成交量翻倍，高达200万平米左右。2012年上半年，兰州市商品房成交量达38万平米，消化速度明显放缓，宏观政策调控效果开始显现。预计下半年兰州市商品房市场仍以