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1、浅议房地产企业施工项目管理摘要：随着社会主义市场经济体系的不断发展，怎样通过提高施工管理水平,从而取得最大的经济效益,已成为房地产开发企业面临的一个关系到自身生存和发展的重要课题。作为一个集房地产开发、建设、装饰、物业于一体的房地产企业,实施建筑施工管理是一个十分重要的工作。本文主要从工程质量、招标管理以及合同管理等方面论述了如何提高房地产企业施工项目管理的水平。关键词：房地产施工管理；工程质量；合同管理中图分类号：TU71文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）近几年,我国房地产行业发展迅速,房地产业的发展现已
2、逐步成为拉动我国经济发展的重要因素。但从房地产行业发展的规律看,我国房地产行业的发展还处于起步阶段,期间存在着许多制度和管理方面的问题。施工阶段是房地产开发经营的重要环节,如何有效的全面提高房地产企业施工项目管理的质量已成为房地产企业亟待解决的问题。1.严把工程质量关7本着质量第一、控制造价、缩短工期、提高投资效益、鼓励先进、鞭策后进、经济效益与施工管理挂钩的原则,在工程施工阶段有效地对施工单位和监理单位进行检查和监督,使管理手段制度化、科学化。加强质量管理,控制返工率,采取防范措施,消除质量通病,避免造成不必要的人、财、物的
3、浪费而加大工程投资。1.1要管理好施工质量,首要的任务是按图施工业主代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题,及时处理,该返工则返工,由此造成的损失由施工方负责。但需注意,不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,应责令其改正、处以罚款;情节严重的,责令停业整顿,降低资质等级或者吊销资质证书;造成建设工程质量不符合规定的质量标准的,施工方应负责返工、修理,并赔偿因此造成的损失;构成犯罪的,依法
4、追究刑事责任。1.2加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收7房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位,施工方要进行自检,并在48小时前通知甲方代表。通知内容包括施工方自检记录,隐蔽工程和中问部位验收的内容、时问和地点,并且请求甲方进行验收。若验收合格,甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工,倘若甲方代表查验不合格,施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收,甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验,乙方要按要求进行剥露,并配合检查。检查不合格的,甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字,并要求其拆除返工。
5、2.加强招投标管理通过项目招投标引进竞争机制,从而降低工程建设成本。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。招投标工作要注意以下几点：2.1严格审查施工企业资质防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。2.2严格制定工程招标条件,做好评标定标工作工程招标应采取公开招标或邀请招标,认真编制工程标底和标书,招标书条款应严谨、准确和全面。工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。要编制好标底,有条件的单位应尽量自行编制,工程标底要保证质量,
6、把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性。2.3确定合理低价中标7业主方对项目的“合理低价”应做到心中有数。避免投标单位以低于成本价恶意竞标。中标后合同条款的签订应严谨、细致。工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责。同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素。3.加强合同及索赔管理房地产开发企业在施工阶段要着重加强合同管理与工程索赔的管理。在工程施工阶段成本控制
7、的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标,索赔赢利”的工程承揽方式。作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更。另外,对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时提出反索赔,使工程项目成本得到有效控制。加强工程施工现场的动态管理。杜绝投资浪费。应注意以下几个方面：3.1尽量减少设计变更严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容。其次,认真处理必须发生的设计变更,对于涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、业主方代表、总监理工程师共同签字方为有效。3.2严格现场签证管理7开发商应
8、建立工程签证管理制度。明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工。确保签证的质量。杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确。我们首先强调办理工程签证的及时性。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情
