我国开征物业税的设计及必要性

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1、我国开征物业税的设计及必要性摘要：近年来，房价不断虚高，国家先后采取贷款、行政审批等手段进行干预，但收效甚微。物业税被再次提出，大有由空转实得迹象。本文对此进行了粗浅的分析。由于我国土地所有权主体的特殊性，不能完全参照国外先例，需要对自住房及投机房进行区别对待，由此提出奢侈税的概念。希望通过奢侈税模式下的物业税，实现多占房产的多缴税，少占房产的少缴税，这样既不影响首次住房的普通民众，又能有力打击投机性购房。使虚高的房价回归理性，恢复健康平稳的房地产市场。同时，使我国税收制度逐渐走向“简税制、宽税基、低税率、严征管”。　　关键词：房地产；物业税;

2、抑制;虚高　　abstract：Intheseyears，priceofrealstateranksupsteadily，authoritiesregulatesitbystrikingloansproperly，approvingpressesandsomeothermeasures.Hoeasuresaresmall.PropertyTaxisproposedagain，predictingtherealizationinthefuture.Theessayanalysesthekindofmatter.Inlightoftheunique

3、characteristicsofthesubjectptiontorealizethefactthattheoneoorerealstatespaysmoreandviceversa.Inthisandforrealstateofmoncitizensotingthedevelopmentofhealthyandsteadyrealstatemarketandtherulesofsimpletaxpolicy，broadtaxbasis，lowertaxrateandstrictcollectioninchina’staxpolicies.　

4、　KeyWords：RealStatePropertyTaxRestraintOvervalue　　近年来，房地产业蓬勃发展，房价更是借去年声势浩大的金融风暴扶摇直上。为拉动内需，我国四万亿的投资计划令房地产业获得了9，000亿元的资金投入，这为房地产业的进一步发展提供了稳定的契机(1)。然而，伴随着房地产价格虚高，实际上已“供过于求”的房地产市场却仍不能满足居民基本住房需求的现象。为抑制房价增长过快，早在2003年10月，十六届三中全会上曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。其后，财政部

5、和国家税务总局陆续批准包括北京、深圳、重庆在内的十个省市进行物业税征收的“空转”试点。　　2009年4月29日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则上通过了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中明确指出：要深化房地产税制改革，研究开征物业税。这一举措，更是将物业税的讨论推向高潮。　　一、物业税开征的有利作用　　1、可以有力的打击房地产市场的投机行为。因为，物业税的开征实际是将房地产开发阶段的大部分税费转移到了保有阶段，这样一来那些通过囤积房产来炒房的人将会因为持有的房产付出高额的物业税，就可以有效的抑制诸如此类房地产投机

6、行为。　　2、开征物业税可以优化现行税制。我国现行的房地产税制呈现出重流转、轻保有，税基狭窄、税收流失大，计税依据不合理，重复征税严重，内外税制有别等缺陷。集多税合一的物业税，既可避免税负不公现象，也能降低税收成本、提高税收效率。同时，税收征管立法、执法方面都相当严格。使我国征税方式逐渐规范，体现“宽税基、少税种、低税率、严征管”（3）。　　3、开征物业税可令地方财政收入“细水长流”。在我国现行的国有土地批租制下，用地者需一次性缴纳40～70年的大部分税费，地方政府往为了突出政绩，增加财政收入，最大限度的出让土地。然而土地资源是有限的，在地方政

7、府竭泽而渔、丁吃卯粮之后，将面临无地可批的窘况，财政收入也将一落千丈，直接影响到地方政府正常运转。开征物业税，能够为其提供持续、稳定的税收收入之源，并有利于土地的合理使用。关于物业税是否替代土地出让金也有一些争议。笔者认为，国家是所有土地的唯一供应方，垄断了全国的土地供应市场。现阶段房产企业均是以招拍挂的形式来确定土地出让金，从而取得土地开发权，因而土地出让金的金额是不确定的是一种市场行为，而一旦以相对固定的税率固定下来让消费者分期付款，那么这种定价则变成了行政行为。另外，如果以物业税形式交纳土地出让金，那么开发商又是凭什么取得土地开发权?一旦

8、房地产市场唯一的门栏被撤除，必然会形成土地需求与土地供给的巨大差距，土地利用率降低，房地产市场混乱。　　4、开征物业税可以优化我国现行税制。不仅可以进