易居08卓越·麓山别墅营销策划

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1、卓越·麓山别墅营销策划报告易居（中国）长沙金岳房屋销售有限公司敬呈：长沙市卓越置业发展有限公司12345全案分析框架项目解读区域解读项目区位、环境、产品等本身属性梳理项目所在区域构成分析营销策略项目理解出货计划市场分析项目定位卓越·麓山别墅走进。含浦板块项目地块所属含浦板块，地块北靠岳麓山风景名胜区，东临湘江支流靳江河，西接长潭高速西线，国道绕城公路合围西南，区位价值优越，景观资源十分丰富，空气和环境质量优。项目所在区域，人文气息十分浓厚，教师、医生、公务员和高科技从业人员比重非常大。项目理解区域解读根据长沙市2003-2020城市总体规划。基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功

2、能结构：按照“一主（城市主体、）两次（河西、星马新城）、四组团（暮云、捞霞、高星、含埔组团）”。根据长沙市2003-2020城市总体规划，河西市区内仅有2个板块有地可以发展，而含浦是拥有发展用地最大的组团；交通方面，含浦组团由东向西将修5条主干道，南向北将修成6条主干道，同时，地铁3号线也贯穿含浦；根据环境保护和环卫设施规划含浦是长沙市唯一的一类环境空气质量功能区，人文居住环境最佳。区域规划根据含浦是长株潭融城中河西的要冲之地，首先实现与湘潭的对接；长潭西线的建设加强了含浦与湘潭的联系，使湘潭、娄底进入长沙城区更为便捷；含浦依托大学城资源，为长株潭地区提供尖端科研成果等服务；便捷

3、的城市交通为湘潭、娄底的人群入居含浦提供了可能。区域前景在建设两型社会的指导下，长沙大河西先导区规划总用地1200平方公里，“既不是普通的经济开发区，也不是传统的城市新城”，其总体功能构架是“一核、四区、三带”，将采取实施城乡统筹的一体化发展战略。先导区：大河西先导区总用地1200平方公里，其中建设用地规模420平方公里，生态景观绿地198平方公里，农用地495平方公里,水体面积占87平方公里。核心区：核心区用地范围为湘江以西，黄桥大道以东，北至黄金大道与岳麓区区界，南至含浦镇与坪塘，包括岳麓区、含浦镇、坪塘镇、雷锋镇的用地范围。用地面积总计416平方公里，岳麓区（139.07平

4、方公里）、雷锋镇（62.2平方公里）、含浦镇（87.82平方公里）、坪塘镇（112平方公里）、高新区华龙金南村（15.11平方公里）。其中建设用地面积212平方公里。起步区：起步区范围包括绕城线以西、黄桥大道以东、靳江河以北（含浦科教园），北边以高新区拓展区为界（华龙村、金南村北界）的用地范围。用地面积为124平方公里，其中建设用地面积为72平方公里。区域前景潇湘大道西二环南二环西三环含浦大道轨道3号线本案含浦交通分析主要以纵向为主：西三环、西二环、含浦大道、潇湘大道；而横向道路较少，其中主要依托南二环经猴子石大桥达到河东区域。公交线路较少，目前该区域内主要公交线路为912、90

5、8；轨道交通规划3号线途经本区域：自2015年开建，2020年前完工，全长15.75KM，在本板块内有含浦镇、望山路、连丰路等多个停靠站。区域交通中医大学工业职业技术学院洋湖垸森林公园古白龙宫岳麓山风景名胜区湖南科技职业学院南郊公园中南大学新校区学士中学大学城洋湖垸公园本案含浦配套分析本项目处于含浦板块——长沙市目前发展相对滞后区域。其在各种生活配套方面相对较为缺乏，但是在生态资源上却具有得天独厚的优势，由此也形成了该区域独特的以生态为基调的物业特征。具体说来：教育配套：工业职业技术学院、中医大学、湖南科技职业学院、中南大学新校区、临近大学城；医疗配套：中医大学；生态资源、休闲

6、配套：岳麓山风景区、洋湖垸森林公园、南郊公园、古白龙宫。区域配套“四区、三带”产业总体结构示意图含浦科技园效果图高新科技：依托大学城资源，为长株潭地区提供尖端科研成果等服务。教育：服务于全省乃至于全国的高校教育基地，对下游产业具有很强带动性。休闲娱乐产业：文化活动、游乐。居住：为规划区的就业人员提供居住空间。区域产业住宅用地：15*30%*1000000=4500000㎡人口预算：4500000*2/55=163636人长沙商品房人均面积55㎡；含浦片区住宅容积率区间1-3；即含浦片区人口约16万人相对而言，本案所处板块人口密度较低，低密度居住带来的宜居环境是其它板块所不具备的。

7、核心区：南起南三环、北至南二环、西起西二环、东至湘江，总用地面积约15平方公里；其中住宅用地占到约30%。区域人口功能定位：中医大学工业职业技术学院洋湖垸森林公园古白龙宫岳麓山风景名胜区湖南科技职业学院南郊公园中南大学新校区学士中学大学城洋湖垸公园本案城市新一极是含浦未来的发展趋势，但是这一极并非传统意义上的以商务或服务功能为主，而是依托大学产业园营造科技先导的定位概念，是对城市平衡发展的良性带动。但这样的板块定位决定了片区生活配套将相对滞后。含浦片区将是一个具有居住功能的科教先