任志强：何需分清几套房

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1、何需分清几套房任志强　　2007年出台的“第二套住房的信贷”新政，让中国的房地产市场调头直下，在“两防”的政策推力和美国的金融危机双重作用之下，让中国的宏观经济也随之调头直下，GDP快速下降到6.3%，从而让中国政府不得不用四万亿元投资、放量的货币信贷和解封“第二套住房信贷”改为0.7倍信贷降息和对改善性住房（实际的第二套）信贷给以支持，才让中国的房地产和宏观经济从谷底翻转恢复到保八之上。　　造成中国经济下滑的并非完全是美国的金融危机，而首先是中国自身的经济政策变化所导致。对中国的经济而言，中国的房地产支柱型产业地位其经济的总量以及其对相关产业的带动作用无疑是举足轻重的。房地产市场的

2、波动自然会对宏观经济的影响重大，“第二套住房信贷新政”应该说在引发中国经济下滑中时功不可没的。　　当继2009的经济恢复性增长之后，中国的房价也随之由低向高不停上涨，于是在货币总量过度增长中引发了对通胀预期的担忧。年初两会之后的天价地更让市场产生了更高的上涨推动，也让中国管理层愤怒不已，于是“遏制部分城市房价过快上涨”的国十条出台了。其中被社会称为是最严厉的和最精确打击的重拳正是“严格的按首套、二套、三套、多套住房不同的差别化首付与利率的信贷政策”，其核心在于认为房价的高涨原因在于投资与投机、炒房与囤房者借银行信贷的杠杆作用一人购买多套住房而导致的市场供不应求；在于认为用不同套数的首

3、付和信贷差别利率既可以有效准确的打击这些投资者让房价下跌，又可以让通胀预期下降免去加息升值的压力，稳定市场和平息“民愤”。　　但岂不知，这第二套住房标准的认定自2007年起就争议颇多。2009年又再次另作解释，对面积和改善型网开一面。今年的国十号文只好再次重申由“住建部会同人民银行、银监会共同制定标准”，而银监会又未按国十号文件要求商住建部和人民银行，单独事先在媒体中宣传第二套住房的认定标准，在会上引发了无数的争议。同时在所有的银行已公布的信息中又看出互不通气，没有一个相同的方案，都在各行其是、自定标准、自定首付、利率倍数，更是闹得全社会不安、整个市场预期不确定性增加。当然这也会对市

4、场产生不利影响。　　中国没有全国联网，异地数据无法互通互查，而未婚、已婚、离婚家庭及家庭成员的关系认定又需要与民政系统联网、与公安户籍网联网，这就成了一个庞大的系统工程，更无法用简单的法律文件方式来认定了。即使认定了，也有用什么方式在最低成本的最快时间里实施的麻烦。假设按银监会已有房再购买的都算第二套的做法，则一定会打击一大批急待进行住房改善的家庭，弄不好还会造成一大堆假离婚的家庭。而首套只能低于90平方米无疑也同样只满足了少数年青人的需求，却打击了一大群改善型的需求。难道一大家人分成两个家庭时，一定是年青人住新房吗？为什么不能将原来居住的小房子、旧房子留给子女满足刚性需求，而让更大

5、的家庭住大一点的新房呢……　　政策中因为要实行差别利率，就生出了许多的麻烦，这些麻烦就意味着任何偏向一方的认定就会伤及另一方的需求，无论如何认定都无可避免的有害于一部分需求。永远也不可能有一种限制苍蝇的飞入而不让其他的空气与物质进入的打开窗户的办法。　　再从政策评估的角度看，除了用套对投机与投资限制外，还会因抑制和伤及了其他的需求会让整个市场的需求被压缩，转而形成了对投资的影响、对其他产业的拉动、再传染到整体宏观经济的增长上、就业上、税收上、土地收益上等等……　　如果仅仅为限制和打击投资和投机的需求，那么是否可以不用限套、不同差别利率的信贷方式而更精确的打击呢？其实在2007年我就曾

6、就“第二套住房信贷政策”的批评中提出过：“打击投资与投机行为的最有效办法，不是从购买环节出发，而是限制卖出的再交易环节。”　　中国政府的现有政策中很著名的一条是：新房再上市交易的差别税率管制。居住五年以上的住房再上市交易时减税，不满五年的加税。2009年曾改为满两年的减税，知道12月底不再优惠并恢复为五年的期限。经济适用住房也有五年的限制交易条件。这些都是对卖出的再交易环节的限制，但市场中实际的情况是二手房交易时所增加的税收全部都通过税赋转移的方式变成了价格的上涨和消费者的成本，并未起到抑制房价上涨的作用，反而成了抬高房价的因素。　　最简单的对拥有多套住房投资或投机行为的打击方式其实

7、就是宣布自今日起所有新购买的住房，不管是一手房或二手房都在新发的房产证或换发的房产证上注明五年（或一个固定的年限）不许上市交易，而任何交易都必须去办证，这样不就技能管住又没有成本吗。　　根本不用管这个房子是否交几成首付（不少于两成或三成）；是否用银行贷款（当然银行要严格审查其还贷能力），因为当房子在一个较长的年限中不能再交易时，购房人就必须支付这个时段的银行还贷，就必须支付交房之后的物业管理费、供暖费等，大大增加了投机的成本，同时也增加了五年或较长周期之后