小户型开发：任重而道远

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1、产品研发机密2005-5-8-LZ小户型开发：任重而道远近几年，在房地产产品同质化日趋严重的环境下，差异化的个性产品越来越得到市场的呼唤与期待，越来越多的消费者愿意选择符合自己生活品位与需求的产品。在这样的市场环境下，专门面向年轻创业者的小户型项目应运而生，其时尚、灵巧的设计空间及个性风格，在上市之初纷纷遭遇各地购房者的抢购之风，呈现出一派火暴之势。从今年入夏开始，济南也涌现了众多小户型项目，如：城市33、青年居易等，一经推出便迅速成为楼市的焦点，呈现一片火暴之势。究竟是什么是小户型呢？为什么消费者对小户型开发宠爱有加？　　一、 小户型解秘　　小户型一般是指面积在80㎡以下的单套住宅。但是，小

2、户型并不等于小面积户型，因为户型的大小是相对而言的。小户型的界定主要是面积与居室之比，一居60㎡，二居80㎡，三居100㎡也可算为小户型。从当前的小户型走势看，大致有四种形式：一是酒店式公寓，一般面积在20至35平方米，多为纯正的酒店风格，除卫生间外，卧室、客厅、餐厅、厨房功能相互融合，没有明显的功能分割区，也可用做小型的写字间，如城市33；二是小户型公寓，一般面积在35至50平方米，多为一室一厅一卫一厨，功能相对独立，代表项目是济南的青年居易；三是小户型住宅，一般在45至75平方米，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业，如彼岸新都、齐鲁·花园“白领新座”的小户型；四是小户型写字间，一般在8

3、0平方左右，多为成长型公司购买，如城市33中的部分单位、明珠国际商务港等。这些小户型项目无一例外，在上市之初即被抢购一空。小户型项目一再火暴的原因究竟何在？究竟能走多远？透过纷繁的市场表象，我们完全可以惊喜地发现，小户型将有一个良好的发展空间。　　1、市场空间广阔，发展潜力巨大　　从上个世纪90年代开始，多数开发商瞄准的都是大面积的高档住宅，基本上没有涉及到小户型的开发。高档住宅的客户则主要是面对城市高收入家庭，而原先处于这个收入阶层的置业者已基本上被近十年来庞大的高档住宅供应量瓜分殆尽，新兴消费群也需要一定的时间积累和酝酿。与此对应，那些相对于高档住宅面积较小，总价较低的住宅则被市场所呼唤。

4、据专家认为小户型的需求量应该占城市房地产总量的10%，小户型住宅作为市场的新生品，现有供给总量较少，尤其在山东市场，仍然拥有广阔的市场空间！　　2、市场需求日益庞大　　小户型一般位于市中心，地理位置优越，交通便捷，配套齐全，适合用来作为过渡型住宅及办公场所。小户型主要面对的客户多是城市白领、小资阶层中的自由职业者、小私营业主等。他们多数没有太多的积蓄，又渴望有一个属于自己的独立的空间，注重生活的便捷和享受，位于市中心的精装修小户型则以低首付、低总价、精装修、配套全的优势，成为他们的首选。同时，小户型在投资方面易出租，租金、投资回报率高的特点，更受到众多投资客的青睐。第4页产品研发机密2005-

5、5-8-LZ　　3、过渡型消费永远存在　　房屋的品质不在面积大小，而取决于是否能满足它所对应客户的需求。一部分比较年轻、经济承受能力有限的人群把小户型作为自己某一人生阶段的住宅；一部分成长型的公司把小户型当作他们特定时期的办公场所；因为这种梯级消费的原因，小户型永远不会成为市场的主流，但是它所满足的市场需求即过渡型消费却是永远会存在的。　　二、小户型开发中遇到的问题及对策　　各地市场小户型住宅被疯抢的背后，小户型产品本身的弊病与缺陷也逐渐暴露，也必将受到越来越明智的购房者的不认可，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。因此，我们更有必要对这类产品存在的不足及其如何解决的对策做个理性的剖析和冷静思考，以

6、便在日后的小户型开发中能引以为鉴，有所突破。　　（一）目前小户型开发存在的不足：　　1、房型不合理，居住功能差　　现在，小户型公寓中大多是宾馆式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，缺乏日常居家生活的功能。这类的标房式房型的酒店式公寓，实际上就降低了作为居住物业的使用价值。有些小户型中一室一厅的房型，虽说比一室户的房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二室、三室组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一室一厅大多是直套型的类似于传统公房中的一室半的房型。这种房型客厅采光不足，而卧室却过于明亮。而根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应该胜于卧

7、室，应更充足。　　此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病。房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小，五脏俱全”的小而全、小而精。这也同样影响到小户型的居住功能。　　2、得房率低，走道过长　　如今，小户型公寓的得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%，这与通常新建住宅80%以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的