解读新出台的公共租赁住房政策

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1、解读新出台的公共租赁住房政策　　住建部、发改委、财政部、国土部等7部委日前联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。简单介绍：在租赁管理方面，公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。　　租金水平由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。租赁合同期限一般为3至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。但只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得

2、用于从事其他经营活动。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴（这一条其实是把廉租住房也纳入了公共租赁房范围中）。　　在政策支持方面，各地要把公租房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。省、自治区人民政府要给予资金支持，中央以适当方式给予资金补助，并给予税收优惠。鼓励金融机构发放中长期贷款。　　看了这个指导意见后，个人觉得这个计划理念很好。在现在的社会背景下，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进以及房价的高涨，新职工的阶段性住

3、房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟须改善。　　我认为公共租赁房应该是以后政府提供住房民生保障这块最重头的部分，因为经济适用房的制度已经被证明有缺陷，容易被权贵阶层作为新的侵吞公共财政的手段，没看到网上经常爆出的丑闻么？比如广东专为政府公务员建的经济适用房小区，经济适用房已经变成了一种新的利益输送手段。而本次文件中的公共租赁房在制度设计上就避免了这些缺陷：住房人没有产权不能买卖、只能自住不能出租、单套面积60平米以下，我想权贵阶层不会对这种住房有兴趣的，这样真正符合标准的老百姓才能获得应有的住房民生保障

4、。(我在这里插一句，经济适用房要改变目前的状况也很容易。只要一个改变：所有经济适用房被首次购买后在交易中心作备注，当再次交易时，成交价和原购入价之间的差价由政府直接拿走作为建设基金，首次购房人只能拿到他购房时的付款，然后这套房屋解除备注，作为正常的商品房流通。这就能堵上制度漏洞，政府还能拿到一笔收入，很简单的方法就看政府愿不愿意做。但是当经济适用房是专为政府公务员建时，即得利益者是没兴趣这么做的。)　　但是，公租房如果作为国家住宅体系当中重要的一部分，就应该有明确的方向和目标，有个基本的规划，比如最起码订一个五年计划吧

5、，每年建多少？怎么保证土地供应？资金供应？这是这份文件中所缺乏的。　　在这份文件中没有规划，也许中央政府想让地方政府自己去做规划，但此中漏洞甚多，倒底一年供应多少合适呢？地方政府说我没钱，一年只能建个1万套，僧多粥少，想要住房的老百姓就慢慢排队吧，也许等上个十年二十年的就轮到了，那这份文件出台就等于没出。我认为中央政府应该订一个最低标准，以当年地方政府出让土地面积中划出一个比例，我认为最少要30%以上，没有硬性数据，这份文件的执行力就是0。　　土地问题还容易解决，因为我们的土地是国有的，在法规中我们看到：“面向经济适用

6、住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售”。这条就是说集中建设公租房土地划拨，其他公租房是以后土地出让中，专门划出一个比例让开发商建。　　最关键的问题还是资金问题，我注意到银监会披露的数据显示，至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，这一数字是2009年全国财政收入6.85万亿元的107.74%，地方本

7、级财政收入3.26万亿元的226.38%。地方政府的债务已经相当高了。我个人认为要解决公租房的资金问题，还得中央政府制订硬性比例，比如在地方的土地出让金中硬性划定一个比例（比如不少于50%）作为专款来建设公共租赁房，否则地方政府会以资金问题作为要挟来减少公租房建设面积或要求中央政府加大投入。同时为了解决地方债务靠土地出让金的现实，还要配套出台房产税（物业税），让地方政府摆脱靠土地出让金维持的现实。   好吧，以上是我一点良好的愿望。记得时寒冰先生说过一句话：“凡是我们想到的对民生有利的建议，都是错的。”我们的现实就是，

8、出台的这份公共租赁房意见没有规划，没有土地、资金的供应保证，意见的执行力我认为无限接近于0，但有文件总比没有好，至少对房价总有点影响力吧，希望房价能尽快降下来吧，否则中国危矣。 附：关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保[2010]87号中华人民共和国住房和城乡建设部　www.mohurd.gov.cn2010年06月13日