珠三角核心城市2011年商业地产市场概况

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1、2011年广州商业地产市场年度回顾纵观2011年，广州甲级写字楼市场虽在外围因素影响下需求有所下降，但全市净吸纳量仍创历年新高。租金及资本值呈放缓趋势，新增供应仍以天河商圈及珠江新城一带为主，多个项目出租率逾七成以上。尽管在甲级写字楼总存量方面，广州远低于国内其它一线城市，但从净吸纳量差距收窄上来看，足以证明广州写字楼升级以及扩充需求强劲，对抗外围因素力量比预期中强。2011年活跃的商铺租赁活动继续带动租金上升。高端零售市场进一步发展，核心商圈商场投资活动增加。出口放缓对保税仓租金的影响较大，零售市

2、场带旺物流园市场需求。产业园也受整体市场气氛向好带动，租金同比上升一成。持续性政策力量继续压抑豪宅市场成交，发展商为年末促销进一步下调售价。甲级写字楼市场外围因素导致需求下降，全年净吸纳量仍创历史新高。受环球经济形势影响，2011年广州整体甲级写字楼需求下降。净吸纳量从三季度的16万平方米跌至四季度约6万平方米。但纵观全年，全市净吸纳量仍创历年新高，达55万平方米，比2010年全年上升32%。尽管在甲级写字楼总存量方面，广州还是远低于其它一线城市，但从净吸纳量方面看，差距逐渐收窄，说明广州写字楼在全

3、球经济不景气的外围因素影响下，升级以及扩充需求依然强劲，对抗外围因素的力量比预期更强。 市场情绪及季节性影响下，租金及资本值增长进一步放缓。四季度广州甲级写字楼需求明显下降，使整体租金升幅进一步放缓，环比微升仅2.1%。受经济不明朗因素影响，大部分租户对高档写字楼短期的承租能力下降，相对于去年积极的扩充态势，企业多转向保守的发展战略。2011年全市整体租金上升9.5%，低于去年的15%。资本值方面，紧缩性财政政策及住宅限购对发展商资金流的影响加大，使发展商转向以写字楼销售作为资金回笼的重要途径，并且

4、从追求高单价转向追求成交量。因此，甲级写字楼整体资本值四季度平稳，环比微升1.2%。虽然，因年初升幅强劲，全年仍录得达15.3%的双位数字升幅，但相比2010年急升28.4%，资本值整体趋势也呈放缓迹象。22/22新增供应蓬勃，出租率良好。2011年全年广州甲级写字楼总共有63万平方米新增供应落成，主要集中在天河商圈及珠江新城区域。新竣工大厦包括有恒大地产中心、太古汇、富力盈信大厦、高德置地一、三期以及广州国际金融中心。其中以富力盈信大厦、太古汇和高德置地三期的出租率最为理想，均超过七成以上。全球经

5、济欠佳，整体需求下降。预计明年甲级写字楼新增供应将达45万，主要项目有珠江城、利通广场、保利威座、广晟国际广场、广州银行大厦以及富力盈凯广场。全球经济不景气引致国外订单减少，影响国内制造业及出口，使这些行业短期租赁需求受限。市场情绪转差，整体需求下降，今年即将竣工项目的预租情况将受到最直接影响。仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为，“未来短期，甲级写字楼整体租金升幅受压，预计2012年基本持平，但部分空置率较高的大厦租金有下调压力。银根仍然偏紧将继续影响发展商及投资者，资本值将面临小幅下滑。” 商铺

6、市场零售消费继续双位数增长，物价涨幅回落。2011年广州社会消费品零售总额1-11月累计4747亿，同比增长17.3%，全年继续保持双位数增长。另一方面，至11月全国CPI涨幅回落至4.2%，对居民消费意欲将有正面影响。租赁活跃，租金保持上升态势。2011年广州商铺市场租赁活跃，全年整体空置率均保持在较低水平，年末维持在3.7%，带动平均租金年增长7.7%。其中，以餐饮业租金年升幅最为强劲，高于主力租户及一般零售行业，达12.3%。天河商圈继续引领高端市场。全市主要的租赁活动仍集中在天河商圈，尤其是

7、本年新开业的太古汇，新进驻的国际品牌包括普拉达、路易•威登、香奈儿、MiuMiu、爱玛仕、迪奥、万宝龙及蒂芙尼，无论从品牌及硬件均给广州高端零售市场带来惊喜，巩固了天河商圈的核心地位。此外，珠江新城商圈，例如高德置地春、夏栋及花城汇一期，租赁活动日趋活跃，并以餐饮娱乐及服饰连锁店为主。核心地段商场投资活动增加。本年商场资本市场活跃，整栋商业物业出售个案增加。例如，近期天河城一举拍下动漫星城广场、名城商业广场及珠江新城一地块，越秀城建拍下占地15万平方米的东方宝泰，TopPlentifulGlobal

8、Investments从廖创兴集团购入创兴广场。预期这些在建项目及地块将为广州核心商圈带来更多优质供应。22/22新项目扎堆供应，激烈竞争影响租金升幅。预计2012年，政府将继续促进内需增长以抵消外围经济的不稳定性，消费市场保持稳定增长。2012年零售物业新增供应约有45万平方米，主要有西城都荟、珠江太阳城广场、花城汇、光大项目及高德置地•秋。2012年供应量将达历史高位，而零售商扩充势头则有减缓的迹象，令市场产生供过于求的担忧。尤其是同一零售品牌过多集中在核心地段的