承租人优先购买权之性质与效力研究

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1、安徽广播电视大学毕业论文题目承租人优先购买权之性质与效力研究姓名高岑专业08春法学学号074分校宣城电大指导教师朱传斌教学点承租人优先购买权之性质与效力研究作者：高岑【摘要】承租人优先购买权性质与效力不分是造成我国法院处理优先购买权案件在适用法律上逻辑混乱的症结所在。承租人优先购买权系属形成权，具有物权效力，德国法称其为物权性先买权。买受人取得房屋所有权时，承租人得请求其涂销登记并本于其与出卖人之间的买卖契约请求出卖人向其交付房屋并登记之。司法上，对《合同法》第230条应类推适用《民通意见》第118条，以弥补前者存在的法律漏洞。目录一、基本案

2、情及问题：（一）基本案情：（二）案件评析1、对靖江法院民事调解书的评析。2、对泰州中院民事判决书的评析。3、对江苏省高院判决的评析。二、承租人优先购买权制度设计的法理三、承租人优先购买权的性质（一）形成权行使之效力（二）承租人优先购买权应属物权性先买权1、立法宗旨。2、司法逻辑。3、承租人优先购买权行使的效果。承租人优先购买权之性质与效力研究【摘要】承租人优先购买权性质与效力不分是造成我国法院处理优先购买权案件在适用法律上逻辑混乱的症结所在。承租人优先购买权系属形成权，具有物权效力，德国法称其为物权性先买权。买受人取得房屋所有权时，承租人得请

3、求其涂销登记并本于其与出卖人之间的买卖契约请求出卖人向其交付房屋并登记之。司法上，对《合同法》第230条应类推适用《民通意见》第118条，以弥补前者存在的法律漏洞。一、基本案情及问题：（一）基本案情：2003年10月15日，某酒店将一楼房屋出售给朱某，建筑面积997.23平方米，售价为人民币516万元。2003年12月19日，朱某领取了房屋所有权证。2005年1月14日，原酒店一楼房屋承租人冯某以酒店出售该房屋时未尽通知义务，侵害其优先购买权为由向靖江市人民法院起诉，请求确认酒店与朱某所签售房协议无效。同年4月29日，靖江市人民法院作出（20

4、05）靖民初字第101号民事调解书，内容为：（1）酒店与朱某于2003年10月15日签订的房屋买卖合同无效；（2）冯某对一楼房屋享有优先购买权。靖江市人民法院（2005）靖民初字第101号民事调解书。朱某与酒店对酒店应赔偿朱某损失未达成一致，2005年5月12日朱某向江苏省泰州市中级人民法院起诉，要求酒店赔偿原售价与现市价之间的房屋差价1500万元、房租33万元及其他损失280万元，合计1813万元。泰州市中级人民法院认为：依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称“民通意见”）第118条及《中

5、华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第230条的规定，出租人出卖租赁房屋时，均应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。作为出租人的酒店未履行通知义务，侵犯了冯某的优先购买权，故房屋买卖合同无效。朱某的赔偿请求均属可得利益的损失，其前提必须建立在合同有效的基础之上，现因房屋买卖合同无效，故不具备适用《合同法》第230条第一款的条件，故对朱某的请求不予采纳。泰州市中级人民法院（2005）泰民初字第10号民事判决书。朱某不服向江苏省高级人民法院上诉。江苏省高级人民法院认为：关于上诉人与被上诉人订立的售房合同的效力

6、，如果没有靖江市法院（2005）靖民初字号101号民事调解书，售房协议应认定有效。虽然《民通意见》第118条规定承租人可以主张出租人与买受人所订房屋合同无效，但从法律规范的效力位阶分析，合同法是法律，《民通意见》是最高人民法院司法解释，《合同法》效力当然高于最高人民法院司法解释。故最高人民法院司法解释与合同法规定相冲突时，当然应当适用《合同法》，而《合同法》第230条并未规定承租人行使优先购买权，出租人与买受人所订合同即无效，因此，第三人行使优先购买权成立，售房协议仅仅相对于第三人无效，并不必然引起上诉人与被上诉人之间的合同无效。原审法院依据

7、《民通意见》第118条认定售房协议无效，不当。江苏省高级人民法院（2006）苏民终字第0151号民事判决书。（二）案件评析1、对靖江法院民事调解书的评析。依照法律规定，民事调解之内容不得违反法律规定。靖江法院民事调解书认定“酒店与朱某于2003年10月15日签订的房屋买卖合同无效”，惟其理由不明，且结合本文观点，似有违反法律规定之嫌。2、对泰州中院民事判决书的评析。（1）泰州中院认为“作为出租人的酒店未履行通知义务，侵犯了冯某的优先购买权，故房屋买卖合同无效”。从泰州中院法律适用之逻辑来看，其大前提应是：优先购买权之不受侵害，是房屋买卖合同的

8、有效要件。惟在《合同法》上，并无将“优先购买权之受有侵害与否”作为“合同生效”的考量因素。因此，支持泰州中院该判决的请求权规范基础并不存在。（2）泰州中院“朱某的赔