工商管理房地产企业预售收入的征税费会计处理的现状探析

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2、民共和国营业税法实施细则》第二十八条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号三关于土地增值税的预征和清算问题：各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。《关于房地产开发企业所得税

3、预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）第一条房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。对于取得的预售收入应按税法规定计算交纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税。但《企业会计准则－应用指南》财会字200618号规定执行《企业会计准则－应用指南》的企业，不再执行现行准则、《企业会计制度》、《金融企业会计制度》、各项专

4、业核算办法和问题解答。　　但新《企业会计准则》及税法并没有相应的会计处理进行明确。只在《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记应交税金——应交土地增值税科目，贷记银行存款等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记银行存款等科目，贷记应交税金——应交土地增值税科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。

5、预交土地增值税的企业，应交税金——应交土地增值税科目的借方余额包括预交的土地增值税。　　营业税和所得税未具体规定，导致各房地产企业对预售收入应交税费处理存着较多的差异，以致影响会计信息的正确反映。　　房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，现在采用的方法主要有四种，但这几种会计处理都存在一些问题。　　一、按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两部分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下：　　(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记营业税金及附加科目，贷记应交税费—&mdas

6、h;应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)科目；交纳时，借记应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)科目，贷记银行存款科目。　　(2)收到预售房款计征所得税时，借记所得税费用科目，贷记应交税费——应交企业所得税科目；交纳时，借记应交税费——应交企业所得税科目，贷记银行存款科目。　　(3)收入确认、办理结算时，借记银行存款、预收账款等科目，贷记主营业务收入科目；同时按其全部收入与预收账款的差额计征的税金及附加，借记营业税金及附加科目，贷记应交税费——应交营业

7、税(城建税、教育费附加)科目。　　(4)项目竣工，结算、调整预提土地增值税时，按实际数大于预提数的差额借记营业税金及附加科目，贷记应交税费——应交土地增值税科目，反之作相反的会计处理。　　上述会计处理方法，把不符合收入确认条件的预收账款确认为收入，结算税费，虚增了损益和负债，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，也违背了会计的配比。　　二、按预收款计征的税费，根据其纳税环节，分别通过增设待摊费用、递延税款（只对所得税）科目或通过长期