重庆市南坪弹子石凯洋玉皇冠工程可研报告(房地产开发项目可研)

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1、凯洋·玉皇冠工程可行性研究报告目录一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称1.1.2开发公司1.1.3研究工作依据1.1.4项目建设规模和内容1.2可行性研究结论1.2.1市场分析1.2.2项目建设进度1.2.3投资估算和资金筹措1.2.4项目综合评价结论二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1##投资环境2.1.22006年政策环境2.1.3##市房地产市场状况分析2.2.区域发展及前景预测第11页共98页凯洋·玉皇冠工程可行性研究报告2.2.1区域环境2.2.2历史沿革2.2.3区域配套2.2.4未来规划2.3区域市场分析2.3.1区域

2、市场界定2.3.2区域市场分析2.3.3市场需求特征：2.3.4区域优劣分析2.3.5典型物业调查2.3.5.1典型物业调查2.3.5.1楼盘要素统计2.3.62006年南岸区房地产开发形势展望三、项目分析及评价3.1地块解析3.1.1交通条件3.1.2地形、地势3.1.3项目位置第11页共98页凯洋·玉皇冠工程可行性研究报告3.1.4水电气保障3.1.5规划限制条件3.1.5.1地质情况3.1.5.2气象条件3.1.5.3地震资料3.1.5.4酸雨情况3.2项目SWOT分析四、市场定位及项目评估4.1项目定位4.2方案评估意见五、项目开发建设进度安排5.1

3、有关工程计划说明5.2施工横道图六、投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算6.2资金筹措6.2.1资金来源6.2.2项目筹资方案第11页共98页凯洋·玉皇冠工程可行性研究报告6.2.3借款偿还计划七、销售及经营收益测定7.1各类物业销售收入估算7.2项目销售回款计划7.3资金来源与运用分析7.4销售利润7、5现金流量分析八、财务与敏感性分析8.1赢利能力分析8.1.1财务净现值：8.1.2财务内部收益率：8.1.3投资净利润率：8.2项目不确定性分析8.2.1盈亏平衡分析8.2.2敏感性分析8.2.2.1售价变动敏感性分析8.2.2.2开发成本变动敏感性分析

4、8.3社会效益和影响分析第11页共98页凯洋·玉皇冠工程可行性研究报告九、可行性研究结论与建议9.1拟建方案的结论性意见9.2项目主要问题的解决办法和建议9.3项目风险及防范建议第11页共98页凯洋·玉皇冠工程可行性研究报告一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称本项目总体工程命名为：##市“##·玉皇冠”工程，“##·玉皇冠”工程项目规划占地面积为6753.12㎡,用地性质为住宅用地。1.1.2开发公司##市##房地产开发有限公司1.1.3研究工作依据A.国务院、建设部、国土资源部、##市人民政府、市规划国土局颁发的有关法规和政策；B.《房地产开发项目

5、经济评价方法》，中华人民共和国建设部发布，2000年10月第1版；C.##市城市总体规划（2004年—2020年）D.《##市城市规划管理条例》E.南岸区政府提供项目基础资料F.其它各种来源（市场供需、技术、经济、统计等方面）的相关资料第11页共98页凯洋·玉皇冠工程可行性研究报告A.##市2005年统计年鉴(##市统计局网站)B.##市房地产信用网C.报告编制单位掌握的有关资料和实地勘察、调查的有关资料。1.1.4项目建设规模和内容项目地处##市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造的老区。本地块北瞰滚滚而来的长江，东依##

6、著名的南山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差。规划建设用地约10亩，容积率为8.05，建筑覆盖率为24.38%。居住户数：约478户，人口规模：约1530人，总建筑规模：约60342㎡(含地下面积)建筑设计考虑地上33层，地下3层。地上一层设计为架空层，考虑小区功能配套的幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当的架空景观绿化；一层以上设计为住宅。地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。“##·玉皇冠”建设工程主要经济技术指标总占地面积6753.12㎡总建筑面积

7、：60342.40平方米容积率：8.05建筑覆盖率：24.38%第11页共98页凯洋·玉皇冠工程可行性研究报告绿地率:25.12%停车位：150个建筑占地面积：1646㎡其中住宅建筑面积：53618.30平方米架空层724.10平方米车库建面积6000.00平方米1.2可行性研究结论1.2.1市场分析n市场状况去年##房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅度低于城市人均纯收入增长速度。2004年和2005年，##市主城区商品房均价分别为2385元/平方米和2587元/平方米，同比分别上涨了13.7%和8.45%，而同期##市地区生产总值同比增长12.2

8、%和11.8%，城镇居民人均可支配性收入分别增长13