苏州东振花园洋房、酒店式公寓和商业项目提报(终稿)

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1、目录前言4第一部分：市场调研部分4第一章、市场分析4第一节、苏州房地产市场概述4一、园区湖西房地产市场概述4二、市区房地产市场概述5第二节、娄葑住宅市场分析5一、娄葑住宅市场概述5二、娄葑住宅市场供应分析6二、娄葑住宅市场需求分析7三、娄葑住宅市场产品分析81、产品户型面积分析82、产品价格分析9四、娄葑住宅市场客源分析10五、娄葑重点个案分析11重点个案分析（一）——文萃苑11重点个案分析（二）——东城·世纪广场12重点个案分析（三）——天骄美地13重点个案分析（四）——城市公寓14第三节、娄葑商

2、业市场分析15一、娄葑商业市场供应分析15二、娄葑商业市场需求分析16三、娄葑商业市场价格分析17四、娄葑商业市场产品分析181、产品业态分析182、产品户型面积分析19五、娄葑商业市场客源分析2058第四节、酒店式公寓市场分析211、苏州市酒店式公寓供给分析212、苏州市酒店式公寓需求分析223、苏州市区酒店式公寓产品分析233.1、苏州酒店式公寓区位分析233.2、苏州酒店式公寓面积分析243.3、苏州酒店式公寓装修标准分析253.4、苏州市酒店式公寓价格分析264、苏州市区酒店式公寓客源分析2

3、75、苏州市区酒店式公寓特征分析28第三章、项目分析29第一节、多层住宅项目定位30一、项目SWOT分析30二、项目定位311、项目档次定位312、项目客源定位313、项目价格定位32第二节、商业住宅项目定位33一、项目SWOT分析33二、项目定位341、产品整体定位342、项目客源定位343、项目价格定位35第三节、酒店式公寓项目定位36一、项目SWOT分析36二、项目定位371、产品定位37582、项目装修标准定位373、项目客源定位384、项目价格定位39第四章、产品建议40一、多层住宅产品建

4、议40二、酒店式公寓产品建议40第二部分：营销策略部分41一、推案时机41二、推案步骤及策略421、花园洋房432、酒店式公寓443、商铺44三、销售执行461、阶段性销售执行462、项目操作人员构架473、案前作业474、案场管理47四、销售计划50五、商业项目销售计划安排50第四部分、好望角代理优势展现51附件、企化表现和工作进度表5158前言目前本案的产品规划已经初定，规划为多层花园洋房、酒店式公寓和商业三种物业形态，下文中我们将对娄葑房地产市场进行详细分析，能使我们清楚的了解目前区域内房地产

5、市场的发展状况，以便我们对本项目的产品进行准确的细部定位，使本项目的产品能在市场中有较大的竞争力。我司也对本案的企化和销售做了简单的表现，且也展示了本公司代理的几大优势，希望能与贵公司开展真诚的合作，使本项目获得圆满成功。第一部分：市场调研部分第一章、市场分析第一节、苏州房地产市场概述目前苏州房地产发展迅速，特别是吴中区和相城近年发展迅猛，土地供应量体逐渐增多，房地产市场较为火暴。而本案位于市区和园区的交接处，地理位置优越，因此下文中我们将对园区湖西和市区房地产发展做简要概述。一、园区湖西房地产市场

6、概述近几年，园区房地产发展迅速，目前有以下几个特点：l湖西是园区最先开发的区域，绿化率高，目前区域市场成熟度高，时尚新颖的楼盘构成了湖西这个成熟的中高档次居住生活板块；l湖西区域别墅项目少，主要以高层、小高层为主。别墅主要位于金鸡湖岸边，大部分是独幢别墅，产品档次高。未来别墅推案主要集中在独墅湖西岸，推案时间预计在07年，产品价格相对较低，此区域别墅市场的发展将是一个热点；l58区域商业配套比较成熟，有贵都、师惠坊邻里中心，而一些高档商业也丰富了湖西商业圈，如湖滨新天地、左岸商业街、白领广场、星海游

7、泳馆等，还有欧尚、百润发两个大卖场，商业配套比较齐全，生活已相当方便；l一些高档写字楼的建成，使湖西区域又成为一个办公创业的好场所，各种高素质人才涌入湖西，加快了园区经济发展的节奏，提高了湖西居住人群的整体文化素质，为湖西房产市场提供了更多的机会；l且从目前目前湖西的土地市场看，湖西并无土地供应，无新住宅推出，湖西房地产市场处于空白状态。二、市区房地产市场概述目前区域在售楼盘较少，新房源推出的楼盘比较少，而新开楼盘则是更少，主要是因为市区土地稀少，致使目前市区在售楼盘较少，从整体来看，目前市区各楼盘

8、都已基本销售完毕，苏州市区房地产市场住宅供应量体较少，且随着苏州市区土地供应量的逐渐减少，苏州市区的客源都把目前投向了市区附近的区域，致使目前各市区交接处的房地产市场都较为火暴。第二节、娄葑住宅市场分析一、娄葑住宅市场概述娄葑板块属于园区，房地产起步相对较晚，最早的楼盘是葑宜小区等安置房。从90年代中后期开始，区域房地产市场开始起步，出现了欧洲花园、莱茵花园、朗琴湾花园、独墅苑等一批楼盘，带动了娄葑房地产市场的发展。这些楼盘都是园区启动之后出现的楼盘，作为园区早期的一