商品房精装修交付法律风险研究 转载

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1、商品房精装修交付法律风险研究转载当今精装修已成为商品房建设的的必然趋势。在日本、欧美等发达国荚冬毛坯房已基本被淘汰。2002年7月18日，我国建设部下发了《商品住宅装修一次到位实施导则》(以下简称《导则》)，明确房地产市场要逐步取消毛坯房，提供全装修房。深圳市政府也明确提出2010年全市实现一手房100%精装修的要求。集中采购和治理、避免再装修浪费，是精装修的明显上风。但精装修增加了装修工序和设备部品，出现质量缺陷的机率大大进步，由此引发更多的质量争议。如何分析和解决这些争议，进而从源头上预防精装修带来的法律风险，是本文试图达到的目的。一、精装修房屋

2、的定义、质量缺陷及其判定标准(一)精装修房屋定义《导则》对精装修的定义为"房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部展装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成"。显然，政府所要求的"精装修"，只是基本功能的实现和基本的装饰，并不是我们日常生活中所理解的精美而华丽的装修。它只是与"毛坯房"相对而言。毛坯房是指房屋专有部位没有经过任何装修，只是水电到户，墙面地面仅做基层处理，未安装洁具、灯具，基本上是空壳交付的房屋。满足《导则》的要求，就满足了精装修交付的条件。而当前市场上精装修交付有多种标准，有的还配置了家私、家电等设备，这种超过《导则》要求的精装

3、修，属于开发商与购房人自行约定的内容，是对房屋功能的锦上添花。(二)精装修房屋的质量缺陷《建设工程质量治理条例》释义第39条"质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求等。"《房屋建筑工程质量保修办法》第3条"本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。"以上法规制定时，毛坯房还是房屋的主流产品，法规并未直接对精装修房质量缺陷作出规定。但鉴于精装修房屋也属于"房屋建筑工程"，因此参考以上规定，我们可以得出这样一条结论：精装修房屋不符正当律、法规、国家强制性标准、设计文件以及

4、合同约定，存在妨碍使用功能、耐久性以及严重影响观感的情形，属于精装修质量缺陷。(三)判定质量缺陷的依据1、国家标准与合同约定是判定质量缺陷的主要依据。《城市房地产治理法》规定"房地产的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范"；《建筑法》六十一条规定"交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准"；《城市房地产开发经营治理条例》第十六条"房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。"由此可见，国家标准，特别是强制性的标准、技术规范，是具有普遍约束

5、力的质量标准；而合同中的质量条款则是双方当事人之间关于房屋质量的特别约定，该约定不违反法律法规强制性规定的情况下，对双方具有约束力。合同法第六十一条规定"质量要求不明确的，应按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行"。具体到精装修房的质量标准，合同有约定的，依合同约定；合同没有约定的，依国家标准及行业标准；合同及标准均不明确的，则以符合交易习惯、满足合同目的实现为原则。但值得留意的是，对于国家强制性的标准，合同无权排除。强制性标准必须执行，是法律的强制性规定，当事人在合同中排除，应属无效。例如进

6、户门，《住宅设计规范》明确规定"住宅户门应采用安全防卫门"，而对"安全防卫门"，《住宅设计规范条文说明》中解释为"过往设计的住宅户门，一般没有安全防卫措施，普遍被住户改装或加装成安全门，本条要求设计就应采用安全防卫门，并宜将几种功能如保温、防盗、防火、隔声集于一身。"可见，住宅户门首先要满足防盗的要求。根据《防盗安全门通用技术条件》，防盗安全门是指"在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，有专用锁和防盗装置的门"，并规定了具体的检测标准。但在实务中，常见在商品房买卖合同中约定进户门为"钢质门"或"实木门"的，假如交付的进户门达不到防盗门的标准，出卖

7、方以"符合合同约定"为由，恐怕不能免除产品质量责任。除了约定与国家标准之外，交易习惯也是判定质量题目的依据之一。一些表面的非功能性的质量缺陷，如排油烟机表面划痕、地板刮花、壁纸色差等，虽不影响合同目的实现，但属于明显感观瑕疵，按正常交易习惯，都应当以整改方式承担责任。2、广告宣传与精装修的质量标准实务中经常出现买受人投诉"货不对版"的纠纷。这个"版"，通常并不是国家标准或者合同中的明确约定，而是出卖方的广告。包括路牌、报纸广告、售楼书、宣传单页、沙盘、模型、样板间，以及销售职员的口头说明等。这就涉及到广告与合同的关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖

8、合同纠纷案件适用法律若干题目的解释》第三条专门针对这类纠纷作出规定："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，