近期我国房地产泡沫研究的文献综述

《近期我国房地产泡沫研究的文献综述》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、近期我国房地产泡沫研究的文献综述姓名：xxx【摘　要】近年房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，房地产也是最容易产生泡沫的行业。目前我国经济和社会发展已进入关键阶段，房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量。房地产是否已经泡沫化、泡沫的成因、对经济的影响以及如何抑制房地产泡沫四个方面是有关房地产泡沫争论的主要问题，并对相关近期研究成果进行了归纳和梳理。【关　键　词】房地产泡沫;泡沫根源;泡沫影响;抑制措施一、我国房地产是否存在泡沫1、泡沫论。王小广博士认为，目前我国房地产泡沫已经存在。我国房地产业投资和消费连续三年出

2、现20%以上增长，超过GDP增长率的2倍以上，部分地区出现了房地产泡沫现象。其主持撰写的我国第一份跟踪式行业景气报告《中国行业景气分析报告》警告说，中国“真正的房地产泡沫”已经出现。谢百三教授认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下[1]。谢经荣、丰雷等人运用案例分析、回归分析等方法对中国房地产泡沫问题进行了系统分析。他们认为中国房地产业存在泡沫，但这种泡沫并非全国性的，而是地区性的[2]。易宪容认为中国房地产泡沫是不争的事

3、实。但房地产泡沫只是局部而不是全国性的[3]。2、非泡沫论。黄征学认为房地产价格持续上涨，房地产空置率比较高，房地产投资增幅大这些只是表面特征，并不构成房地产泡沫。他应用四大指标对我国房地产市场进行测度，并得出结论当前房地产市场有关参数的值比较合理，我国房地产市场并没有出现泡沫[4]。萧灼基认为，房地产市场的特殊性决定了房产销售期跨度较长，不少房屋的空置现象只是暂时的。就全国总体情况而言，不存在过剩之说。某些商品在经济快速增长阶段出现供求不平衡是市场经济的必然现象，不要认为出现供求比例失调就是泡沫[5]。王俊认为从1998年至今，全国房

4、地产平均价格变化趋势和部分地区价格变化特点看，我国商品房价格年上涨幅度小于4%，远远低于日本的房地产泡沫和泰国地产泡沫中的成倍上涨幅度，也低于国内经济增长速度，价格运行不存在泡沫[6]。3、泡沫威胁论。林云霞认为，目前我国房地产市场总体上是健康的。但是，目前一些城市房地产投资增幅过大，土地供应过量，房价和地价上涨过猛，商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高，这些现象应引起高度警惕，这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头[7]。刘志峰认为，目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的过热、虚热和结构性问题，存在

5、较严重的市场风险[8]。4、泡沫必然论。吴敬琏认为，回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资，一旦以投资目的入市，今涨明跌，泡沫是自然的。希勒认为，全球有一个普遍现象，凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫都在所难免，房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫，是必然规律[9]。笔者认为，对于房地产有无泡沫的争论，实际上是个角度问题。认为存在泡沫的观点实际上是观察到了中国房地产市场的短期失衡的现实状况。不存在泡沫的观点认为空置现象、结构失衡以及供求失衡只是暂时的，如果把这些暂时的、局部失衡放置于一

6、个较长的时期以及全国范围内的话，它们还不足以形成房地产泡沫。随着产业经济环境和市场环境的改善，短期的局部的泡沫在长期以及大范围来看就有可能不是泡沫。因此，期限以及范围的界定对于判断我国房地产业是否存在泡沫是非常重要的因素之一。二、房地产泡沫的根源何在1、泡沫来自土地自身的特性。金通认为，土地作为自然物具有“无价值，有价格”的特殊性。这为地价形成的主观性和“炒作地皮”埋下了隐患，地基价格具有随意性和主观性[10]。汪利娜等人认为，土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样

7、性及投机性，必然导致土地价格上扬[11]。谢经荣认为，现代社会的土地或房地产不仅仅是生产生活的实质资料，而且经常作为抵押品，具备了虚拟资产的特征。房地产的定价，常常脱离它的实际基础而形成泡沫[12]。2、泡沫来自非理性预期和过度投机。所谓泡沫就是那种在某一市场上，由于不切实际的高投资回报预期以及过度投机活动所形成的资产价格剧烈上涨现象。李涛等人认为，房地产不同于一般商品，当价格上涨时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生[13]。张明用索罗斯的反射理论对房地

8、产泡沫的形成机制做了新解释。索罗斯认为，市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，价格的决定中有可能包含市场参与者主观和非理性的一面，特别是房地产这样高投机的市场，投机者的价格预期很可能是不理性的。由于供给无