全球最大商业地产上市公司

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1、第080期2010年7月8日星期四9全球最大商业地产上市公司——西田集团的商业模式【编者按】西田集团（WestfieldGroup）是全球最大的商业地产上市公司。西田独特的商业模式——集资能力、专注于现有资产的重新开发、集聚效应与品牌互补战略以及其持续创新与高效的知识转移，使其在每一个进入的国家屡战屡胜，取得重大成功。西田的全球集资能力，解决了开发资金瓶颈，有效改善了资金结构，使西田搭建起能够最大化攫取全球机会的运营平台。令西田与众不同的一点在于其专注于对现有资产的重新开发。西田的投资哲学强调购

2、买未被充分利用的物业，通过对旧购物中心不加约束地进行物业改造、扩张和重新定位，使大量高产出的重新开发项目产生递增的稳定收入。令公司盈利增长不是因为收购物业，而是因为其对物业的重新开发，从而进一步提高资产质量并且创造重大价值。提高商业地产收入的传统方法，主要是通过提高购物中心的客流量，来提高营业额，从而最终达到租金收益的目标；另外，通过提高实用率水平，寻找新的可租用空间，以及精细成本控制，从而提高收益水平。西田除了使用这些传统方法外，还采用被证明在澳大利亚是成功经验的集聚效应与品牌互补战略。西田以

3、集聚方式进入市场，再赋予“西田”品牌建立统一标识，使营销费用更有效，极大提高了西田的市场和管理效率，而集聚的规模效应进一步提升了品牌的穿透力。西田的集聚效应与品牌互补战略，建立了高度的客户忠诚度和强大的社区识别性，获取了品牌溢价，大大提升了西田的竞争优势。西田勇于吸收其他商家的理念，进行各种创新和知识转移，改变了区域性购物中心的特性，使企业始终处于潮流和创新的前沿，保持了商业地产的世界领先地位。9【Westfield西田集团】西田集团（WestfieldGroup）是全球最大的商业地产上市公司，

4、在众多重要区域拥有购物中心。西田独特的商业模式——集资能力、专注于现有资产的重新开发、集聚效应与品牌互补战略以及其持续创新与高效的知识转移，令其在每一个进入的国家屡战屡胜，取得重大成功。一、西田集团概述西田集团是一家将购物中心开发、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团。业务主要有地产开发、设计、施工、基金/资产管理、物业管理、出租及市场营销等。总部位于悉尼，为澳大利亚证交所第六大上市公司，目前已经进入的国家有澳大利亚、新西兰、美国和英国。2005年6月，西田市值超过230亿美元，在2005年

5、《商业周刊》上的排名从上一年的458位攀升到285位，企业扩张速度惊人。来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_543f8d3f0100fq1k.html)-国外商业地产企业之一：Westfield西田集团_吕永正_新浪博客9二、西田模式要素分析西田模式是持续通过其强有力的全球集资平台，购买市场地位优越、未被充分利用的购物中心，然后赋予“西田”品牌和再投资，进行物业改造、扩张与重新定位，从而提升该物业价值，带来租金与资本增值的长期回报。1.打造全球财务与运营平台由于

6、商业地产对资金的庞大渴求，具有持续的融资和资本运作能力是维持商业地产持续扩张的基本保障。西田通过财务结构与核心业务结合，产生强大的协同效应，这是西田巨大增长的根本原因。而西田的整合，使西田进一步搭建起能够最大化攫取全球机会的运营平台。财务与业务的协同效应。西田主业高度聚焦，购物中心是其唯一业务。1979年，西田分别成立西田控股（WestfieldHolding）和西田房地产信托（WestfieldPropertyTrust），房地产信托也就是香港开始流行的房地产信托投资基金（REIT）。这次组织

7、重组，使西田进入了一个新时代。西田通过REIT持有物业，然后使用投资者购买西田REIT的资金去开发购物中心，并获得其向西田控股支付的管理费用。1988年，为经营美国的资产成立西田国际（WestfieldInternationalInc.）。1996年，复制澳大利亚西田信托的经验，成立西田美国信托（WestfieldAmericaTrust）投资美国的购物中心物业。西田信托、西田美国信托和西田控股都是上市公司，市场表现都优于同行。购物中心业务主要有两种不同的收入来源，一是通过持有物业获得租金收入，

8、这种风险相对较小，是诸如社保基金的理想投资品种；其二是通过物业的工程和管理获得开发收益和管理费用，这种方式相对不稳定，但也因此吸引各种不同的投资者。西田在资本市场上分别提供这两种业务，大大降低了总体筹资成本，从而获得了远超其竞争对手的成本优势。REITs不受募集时间和金额的限制，使西田得以迅速做大。财务与运营平台的强大协同效应，导致西田的持续高速增长。9全球集资平台。自2004年7月，西田信托、西田美国信托和西田控股整合为西田集团（上市公司），西田的购物中心投资组合总价值增长了43.9%，其中2