美国次级房贷危机对中国房贷和金融市场的影响

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1、美国次级房贷危机对中国房贷和金融市场的影响　　摘要：美国次级房贷危机已对全球股市和美国经济产生较大影响。分析美国次级房贷危机产生的背景和原因，并指出中国的抵押贷款市场存在的重大风险。我们应该以美国次级债危机为借鉴，为中国房地产市场发展和金融市场的健康发展获得一些启示，并做好风险防范措施。　　关键词：美国；次级房贷危机；中国房贷；金融市场　　Abstract:Thesub-primemortgagecrisisinUSAhasmadegreatshocktotheglobalstockmarketsandUSAeconomy.Analysis

2、oftheU.S.secondarymortgagecrisisthebackgroundandcauses，andpointedoutthatChina′smortgagemarketthemajorrisk.arket）主要面对那些收入较低、负债较重的人，其中大多是中低收入阶层或新移民。“ALT-A”（AlternativeA）贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，主要面向一些信用记录不错但却缺少固定收入、存款、资产等合法证明文件的人。2001—2005年间，美国房地产市场进入繁荣期。房地产金融机构在盈利动机的驱使下，在基本满足了优质

3、客户的贷款需求后，把眼光投向原本不够资格申请住房抵押贷款的潜在购房者群体，即次级抵押贷款市场。次级房贷是房屋抵押贷款市场中的次优抵押贷款。与一般抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款贷给那些信用等级较差或偿还能力较弱的房主，贷款利率相应地比一般抵押贷款高（至少高2％～3％）。主要是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在美国被称为面向穷人的住房次级抵押贷款。其特征是：（1）个人信用记录比较差，信用评级得分比较低。（2）贷款房产价值比和月供收入比较高。（3）少数族群占比高，且多为可调利率，或只支付利息和无收入证明文件贷款。（4）拖

4、欠率和取消抵押赎回权比率较高。　　这项贷款在解决低收入家庭购房上确实发挥了重要作用。但是，在美国次级贷款市场占七成份额的房利美和房迪美公司，由政府主宰，将贷款打包成证券，承诺投资者能够获得本金和利率。随着这两家公司的丑闻爆出，整个次贷市场开始争抢这两家公司所购贷款，整个过程中，新的市场参与者出于逐利目的过分追求高风险贷款，最终导致风险增加。美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账。

5、此时，次级债危机就产生了。　　引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的五年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批

6、次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。　　任何一个金融系统都可以分成核心和外围两个部分。处于核心部分的是一些结算银行，它们承担着支付体系的职能。这个核心部分必须非常强健，并置于严格监管之下。如果这个部分出现问题，不仅会严重损伤整个金融系统，也会给整个经济带来危机。相对而言，处在外围的则是一些新兴的、“边缘”上的金融机构，这些机构可以承担更多的风险，对其监管也略微宽松一些。在这些外围市场上，利差区间会比较宽，市场参与者可以大赚一把，也可能出现巨亏。金融市场上过剩的流动性，使得房地产贷款公司开始将视野扩展到那些“次优级”人

7、群，这个群体因为没有固定收入或者良好的信用，以前并不能够负担传统的房地产抵押贷款。后来贷款公司推出了浮动利率贷款，以适应利率不断降低的环境。最流行的是“2—28”模式的抵押贷款：在最初的两年只需要偿付以固定利率（往往很低）计算的金额，后面的28年则根据浮动利率偿付。次级房贷购买者在支付了前两年较低的月供之后，就要开始承受浮动利率下更高的月供金额。伴随着违约率的上升，投资者担心更大的风险，纷纷逃离这一市场，导致以这些贷款为支撑的次级债市场出现贬值和流动性紧缩。同时不良贷款骤升，而为其资产组合融资的难度加大，会导致次级房贷贷款公司开始陷入困境。

8、　　美国次级房贷市场涉及的主体种类较多，其带来的影响也较广。一是如新世纪金融公司等众多经营次级房贷业务的机构将被迫停止业务，或者倒闭；二是持有次级抵押贷款（包括证券化的）资产的公