2013万科报表分析

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1、1.绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题背景1998年7月国务院颁布的23号文件《关于进一步深化城镇居民住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着新中国成立后50年福利分房制度的终结，住房货币化分配和市场化改革亦随之开始，而2003年8月国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，则正是将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。在住房改革后的10多年里，中国的经济增长模式始终以投资驱动为主。房地产凭借其庞大的产业链，拉动了60多个行业的发展，如上游的水泥、钢铁、运输、工程、测绘等，下游的装修、物业、家电、绿化等。十余年来房地产对我国

2、经济增长的拉动作用十分显著。住宅地产虽然对虽然对我国的经济增长贡献巨大，但房价的持续上涨触及了民生，现在的房地产调控已经得到了管理层的高度重视，所以接下来的一段时间内政策走向是影响住宅地产走势的因素。随着保障房建设的快速推进，“市场”与“保障”并行的双轨制可能在未来数年内逐渐成形。但是在保障房形成规模，能一定程度解决中低收入者置业问题之前，若经济没有明显的下滑迹象，民生的福利保障就会上升到重要地位，对住宅地产的调控可能将会持续。自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了30多年的发展历程。30多

3、年中国住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。2013年12月，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。因此，廉租房建设具有巨大的发展空间。与公路、铁路相似的是，廉租房的大规模

4、建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。40万科企业股份有限公司作为房地产的龙头企业，对政府出台的相关文件应高度的关注并反应在日常经营管理中，我们想通过对万科公司的财务状况进行分析来了解中国房地产的前景和未来发展趋势。所以我们选择对万科公司2013年财务报表进行分析，以便能对中国房地产行业在财务上有一个大概的了解，从而总结出国内房地产企业的盈利模式和财务经营商的特定，再提出些公司在未来发展过程中应注意的一系列问题，并提出些改进的建议，区区此心。1.1.2选题意义进入21世

5、纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投资者、股东、债权人、债务人等财务报表使用者为了更好地了解攻击经营状况，就要认真分析公司对外披露的信息，因此财报表分析越来越受世人关注。另一方面，由于各方因素，上市公司披露的财务报表并不是完全真实有限的，特别是近年来我国证券市场发生了一系列财务报表造假事件，严重危害了我国资本市场和货币市场的有序发展，让广大投资者遭到严重损失，企业的信誉受到严重打击，社会经济稳定受到面临了巨大的挑战，所以如何鉴别上市公司的“数字陷阱”，也需要相关会计人员对报表进行认真的分析。本文从财务报表的定义、内容、方法为基础，通过运

6、用会计学、经济学等相关知识及相关学者的著作理论予以解释和阐述。根据万科公司公布的2013年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有限公司2013年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。1.2研究思路和方法我们从万科股份有限公司的基本财务报表——资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表着手，并结合其他有关资料进行分析。通过分析，对万科股份有限公司的财务状况、经营成果的总体状况作出说明，并对引起目前财务状况和经营成果的原因作出具体分析，以找出问题，发掘潜力，为公司及行业的继续发展提出可供参考的建议。财务报表的分析

7、方法主要有基本方法和综合分析方法两大方向。其中，基本方法主要包括结构分析法、趋势分析法、比率分析法、比较分析法和项目质量分析法。但是采用基本方法来研究财务报表，只是简单地针对企业财务状况的某一方面进行分析。就算把各种方法综合起来，它也只能告诉我们这个企业怎么样，有什么问题，却很难反过来分析为什么是这样，应该怎么改进。这样，我们就需要结合财务报表的综合分析方法——杜邦分析法来帮助揭示公司内部更深层次的东西。1.3文献综述会计汇总时应经济发展与管理要求而产生的，而早期对财务分析的产生与发展做出重要贡献的是贷款人和投资者，正式他们对财务信息的需要影响着财务分

8、析的产生与发展。在近代与现代，企业经理、银行家和其他人对财务信息的需要进一步影响着财务分析的发