住房储蓄银行在我国的发展前景分析

《住房储蓄银行在我国的发展前景分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、住房储蓄银行在我国的发展前景分析　　目前，提供住房贷款仅仅是各大商业银行众多贷款业务之一，我国尚未建立专门的住房金融机构。众所周知，住房是老百姓生活所不可缺少的物质基础，但由于其耗资巨大，人们大多几乎不可能一次付清全部购房款，这就决定了人们的购房活动必须借助于专门的住房金融机构才能更好的实现。鉴于住房金融的特殊性，我国曾经进行过住房储蓄银行的试点，然而，在市场机制不发达，房改还不彻底的情况下以失败告终。在此之后，我国又多次提出建立专门的住房金融机构，进行专业化、规模化的运作，然而一直没有进入实际的操作阶段。中德住房储蓄银行的建立无疑是对这一思路的大胆再尝试，

2、通过中外合作，引进先进的管理理念、管理方法和技术，以住宅储蓄开路，为我国今后建立系统化、规模化、专业化的住房金融体系创造了条件。1.2　增加购房贷款渠道　　在我国，政府鼓励拥有公积金的人们采取公积金贷款和商业贷款组合的住房贷款模式。而实际上，有相当一部分城镇职工，由于单位的经济效益差，或者因所属单位不在公积金的覆盖范围之内（包括大量非国有企业和个体人员如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等）而被排斥在政策性住房金融体系之外。这些没有公积金的购房者中低收入阶层只有通过高利率的商业贷款获得支持，加重了购房者的负担。目前，在中国住房信贷

3、三种方式中，公积金贷款只占全部住房贷款的32％，所以其余68％的消费需求可以由商业银行和储蓄银行共同满足。住宅储蓄贷款则为这些人群“量身定做”住房贷款产品，以类似于公积金体系的低存低贷的运作机制建立一个住房金融互助合作体系，增加房贷渠道。1.3　有利于我国对个人信用体系的建立　　“人无信不利，市无信则乱。”市场是人们各种行为的组合体，因此个人信用是企业信用、社会信用乃至国家信用的基础。住房储蓄以最低存款额和最低贷款年限为基础，通过让人们自愿地参加住房储蓄，根据自己的支付能力选择储蓄金额，在3～5年的定期储蓄过程中，让贷款机构更好了解借款人的收入状况、信用情况

4、、支付能力及就业、家庭的稳定性，它不但是一个个人信用建立和培养的过程，而且保障了存款权利与义务的对称，同时也降低了信用风险。在我国个人信用体系刚刚起步的今天，可以考虑以这种方式建立个人信用记录，并通过个人信用制度的建立来降低金融风险，促进我国住房抵押信贷和其他消费信贷(如汽车、教育和耐用品消费贷款)，完善整个社会信用体系。2　中德住房储蓄银行的运作机制研究2.1　利率制定缺乏灵活性　　中德住宅储蓄银行的卖点集中于超低的贷款利率，而且是低存低贷、不存不贷的封闭式运作，这是以储户坚持储蓄并最终履行贷款合同为前提的。如果储户虽然达到配贷条件，但由于特殊原因放弃贷款

5、，一方面，将无法得到正常的市场存款利率，另一方面，如果储户不能出具该笔存款用于住房消费的证明，也享受不到存款时的利息补贴。如果储户达到配贷条件而提前支取存款，存款时交纳的占合同额1％的服务费也不予退还，储户的损失更大。目前，住宅储蓄银行业务没有考虑这部分储户的利益，也会把一部分储户拒之门外。2.2　贷款时间短，还款压力大　　根据有关规定，国内提供个人住房抵押贷款各大商业银行中，贷款期限最长可达30年。在国外同类银行中：加拿大通过建房公司（CMHC）提供保险的住房抵押贷款偿还期可至35年，贷款额度可高达90％；英国住房抵押贷款一般可达15－25年，最常可达35

6、年，贷款额度达80％，在有保险公司担保的条件下，最高可达100％。按照中国人民银行规定住房公积金个人住房抵押贷款最长也达到30年。贷款偿还期长，每年还款付息就少，这就使借款者具有充足的偿还能力。而目前住房储蓄贷款期限分别为5年1个月(AA合同)，6年8个月（AB合同）和10年2个月（AC合同）。其中AA和AB合同的贷款利率才是最优利率，即3．3％，而AC合同贷款利率为3.9％。人们为取得较低的贷款利率，就必须考虑选择前两种合同类型，这无疑加重了购房者每月的还款压力。2.3　存款比例过高，变相限制了最高贷款额　　住宅储蓄银行是以存定货的运作机制，客户签署了一定

7、合同额的住房储蓄合同后，只要按合同约定存够最低存款额和存足一定期限，并同意接受配贷，住房储蓄银行将客户的住房储蓄存款，以及在落实抵押担保和资信审查后将住房储蓄贷款发放给客户。如此，在贷款阶段开始，客户即获得了与合同额等额的融资。从这个运行机制可以看出，存足最低存款额和一定存款期限是获得贷款的必要条件，而且最低存款额占合同总额比例越低，则贷款的可得性就越高。在德国，这一比例为30％，而且政府通过各种扶助措施给予存款者补贴，变相提高了储户的存款额，缩短了达到最低存款额的时间，增加了贷款的可得性。中德银行则要求储户必须存足合同额的50％才能取得贷款，而且政府的补贴

8、也仅仅限于贴息这一项内容。如果初始合同额较高，或者储