住房租赁合同的社会控制（中）

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1、住房租赁合同的社会控制（中）二、住房租赁合同控制的社会经济效果不仅在美国和德国，在世界其他地方，也有对租赁合同进行某种形式的“控制”制度。[1]为什么租赁控制制度被广泛地采用？以下尝试从社会经济效果分析的角度回答这个问题。第一部分以价格管制模型为基础，主要讨论理论界对（纽约市）租金管制的分析评价；第二部分则讨论以德国为代表的在租金市场化背景下进行租赁控制的社会经济效果。（一）作为价格管制的租赁控制1．租金管制的可行性。经济学者首先质疑租金管制本身的有效性。在这方面，张五常的分析很有代表性。[2]他认为即使在租金管制的情况下，房屋仍会和在自由市场的价格机制下一样得到

2、有效配置，即得到房屋的顺序依“出价”[3]高低而定。理由是虽然租金价格机制不能自动发挥作用，但替代机制如排队、寻租等可以发挥和价格机制一样的作用。该观点的不当之处主要在于简单地将价格控制后物品的分配机制缩小为“排队”或“寻租”等方式。实际上，正如上文对纽约租金管制法律制度的梳理所显示的，只要分配程序周全（妥当的资格审查、有效的监管和充分的随机性），赋予承租人对多付租金的返还请求权，规定房东不得随意收回房屋，明确租赁合同双方维护和修理房屋的义务，限制转租牟利，通常就可以较为有效地控制住租金而不导致张五常所描述的无效率后果。有学者研究表明，在租金管制的实践中，房屋的分

3、配并不是通过替代价格体系（pseudo-pricesystem）进行，而一定程度上是在有资格的需求者中随机进行。这也就意味着租金管制所带来的福利能够为（至少是部分的）预期受益人所获得，而不是以其他方式被分配转移。因此租金管制是可行的。[4]2．供给不足与无谓损失。也有经济学者认为租金管制会导致供求失衡。在这样的情形下，虽然一部分生产者剩余转化成了消费者剩余，但因为生产能力未能得到充分地释放，市场需求没有得到有效满足，市场规模被压缩，大量可以产生交换利益即社会福利的交易无法产生，因此会导致一部分生产者剩余和消费者剩余的无谓损失（deadisallocation）。那

4、些能够负担高质量住房的承租人无法获得与其收入相当的居住条件，那些按照经济标准只能负担较小住房的承租人却获得了额外的补贴，即租金管制导致了违反经济规律的效果：未将住房分配给对其价值评价最高的人，从而造成（经济学意义上）不必要的“浪费”。对此，Edson曾指出，缔约中的交易成本受以下三因素的影响：交易的频繁度（frequency）、交易的形式与不确定程度、交易中资产专用性程度（assetspecificity）。其中，资产专用性所引发的交易成本最为显著。[21]正是这一因素的存在，在长期合同关系中，协商地位较弱的一方常会受另一方机会主义行为的损害，因为前者常会在合同之

5、外进行一些以合同稳定或可履行为前提的其他投资，若另一方可随时解除合同，这些投资便将失去保护。[22]尽管在缔约前，专用性资产的所有者可以有多种选择，但一旦合同达成，该方当事人为履约进行了必要准备后（如买方为配合即将交付的特种机器设计了专用的模具），便对资产的使用失去了选择权——此时对方当事人客观上对该资产享有“垄断性”的合同权利。在这种情况下，专用财产的所有者便不得不依赖合同相对人，对相对方的毁约和事后盘剥缺乏防范手段——只要给他造成的损失小于其寻找新合同相对方的成本，就会忍受相对方的背信行为。套用这一分析框架，住房租赁合同的交易成本很高，因为：（1）居住是对稳定

6、性要求较高的需求，因此住房租赁合同的缔约频率较低，交易各方基本不具有重复缔约的机会，无法形成程式化的缔约协商机制；（2）住房租赁合同是长期合同，而合同持续时间越长，不确定性越大；（3）在住房租赁合同中，承租人有大量的“交易专用性资产”，包括装修、家具、邻里关系以及在工作、生活上所作的其他投资。[23]理论上，在没有特殊的外部规制时，承租人仍有两个途径保护自己的专用性资产投入。其一，事先约定较长的租赁期限；其二，在出租人无故解除租赁合同时要求其赔偿信赖利益等损失。不过，现实中这两种方式都缺乏可行性：（1）缺乏周全的租金调整条款，出租人通常会不愿意接受长期租约，而租金

7、调整条款事先往往很难确定，如出租、承租双方往往很难就具体的租金上涨的比例达成一致；（2）承租人以住宅为中心的很多投入在性质上都是非资产性投入，很难计算和证明其价值。在法律没有特别保护承租人的倾向时，法官通常也不会支持承租人基于租赁合同而做出的“信赖性”的投资。[24]退一步讲，即使考虑到如果承租人拒绝续约，出租人不得不重新装修房屋，张贴广告寻找新的承租人，因房屋空闲而减少租金收入，从而解除也会给出租人带来相当大的损失这一因素，承租人与出租人也形成一定程度的双边垄断的关系，双方都会有机会主义或策略性行为的动力，其围绕续约而发生的讨价还价的成本只会增加而不会减少（互相

8、要挟以至于