我国房地产企业价格竞争行为研究

《我国房地产企业价格竞争行为研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、我国房地产企业价格竞争行为研究【论文关键词】房地产寡头垄断市场结构博弈　　【论文摘要】利用博弈论、产业组织理论等经济学分析工具，界定我国房地产市场的区域寡头垄断特征，进而分析了在区域寡头垄断条件下房地产企业的价格竞争行为。　　对于我国当前高房价的成因及其合理性研究，多数学者还是将房地产商品看作一般性商品，从供给、需求、政府规制的层面进行分析研究．忽视了房地产商品因其位置固定不可流动的特殊性所导致的空间垄断而形成的价格刚性。本文试图用博弈论这一经济学分析工具，针对房地产市场中企业的价格竞争行为，建立一个房地产市场的分析框架，以期真正发现我国

2、房地产价格居高不下的根本原因。　　一、我国房地产市场特征　　现代产业组织理论一般将市场界定为以下四种基本类型：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场以及完全垄断市场。明晰界定某一特定市场结构类型，是准确分析该市场中企业之间竞合行为的基本前提。对于我国房地产市场结构的认识，应从房地产商品位置的固定性以及产品的差异性出发，对我国房地产市场进行分析研究。笔者认为．我国房地产市场是一个垄断特征明显、竞争不足的区域性寡头垄断市场。　　（一)我国房地产市场是一个区域性市场　　房地产作为不动产，其地理位置具有固定性和不可移动性，正是这种特殊属性，决定

3、了房地产这种特殊产品不能形成全国性甚至是世界性的统一的大市场。因此，房地产产品的生产消费形式集中表现为“外部需求小”和“内部流出少”的复合性特征(ElzingaandHogarty)。出于对生活的习惯性和工作学习的便利性考量．人们对房地产这种生活必需品一般会在一个相对固定的区域范围内进行选择一个区域内的房地产企业与其他区域内的企业一般情况下并不存在直接的竞争关系。由此可见，房地产产品的供求范围主要局限在一定的区域范围内，我国房地产市场也不例外。呈现出鲜明的区域性特征。　　(二1我国房地产市场是一个寡头垄断市场　　根据产业组织理论，寡头垄断

4、市场是指一个市场中只有少数几个企业互相竞争、产品之间具有一定的异质性、市场存在着较高进入壁垒的市场。　　1．房地产产品的异质性　　土地是固定的．所以基于固定位置土地之上的房地产产品都有一个惟一的不可复制的位置，从这个意义上说，每个房地产产品之间存在天然的异质性。房地产产品这种天然的异质性．决定了能使资源得到有效配置的完全竞争市场不可能存在，取而代之的是区域性寡头垄断，而这种区域性寡头垄断，实质上是出于房地产企业对某一区域、地段、空间的绝对垄断。当然，一定区域内的少数几家房地产企业之间是存在竞争的，但是在缺乏有效监管、过度自由的市场环境下，

5、它们之间的竞争往往是以一种合谋提高房价获取超额垄断利润的重复博弈的形式存在。而这种在随机需求下的合谋行为．在整个经济系统繁荣期间内比衰退期内更加容易维持(RotembergandSaloner)。　　2．房地产市场进入壁垒　　市场进入壁垒也称市场进入障碍，是指新进入企业必须承担在位企业不必承担的成本。市场进入壁垒的存在会限制市场中企业的数量，进而限制竞争．使市场达不到充分竞争或者可竞争的状态。　　构成我国房地产市场进入壁垒的主要因素有经济因素、技术信息因素、行政因素等。结合我国房地产市场的实际情况．现阶段我国房地产市场最主要的进入壁垒为土

6、地资源壁垒：一方面，由于土地资源的固定性、稀缺性，一定区域范围内某一房地产企业获取了某块土地开发权的同时，也意味着获取了此块土地的排他开发叔，无形中为在位企业行使垄断力量索取垄断利润提供了条件；另一方面，由于现阶段我国土地出让制度还不完善，部分地方政府、企业和个人法律意识淡薄，加之监管力度的欠缺，致使在土地使用权出让的过程中存在着大量的寻租行为，土地使用权的获得很大程度上取决于房地产企业的寻租能力与地方政府及其主要官员的主观偏好。土地资源的获取障碍将潜在可能进入的企业排除出区域市场．进而无法对在位企业形成实质的竞争压力。　　3．房地产市场

7、集中度　　产业组织理论将市场集中度作为判断产业市场垄断程度强弱的一个具体指标。如果将我国房地产市场作为一个全国性的统一市场来看待的话，根据(2004年中国房地产百强研究成果》．我国前30家最大的房地产企业的市场占有率尚不足25％：吴丞(2002)根据在沪深证券交易所上市房地产公司销售额计算的市场集中度为CR14=3．7％。由此可见，如果将我国房地产市场作为全国性的统一市场来看待的话．我国房地产市场结构特征表现为集中度低的充分竞争特征。根据产业组织理论，充分竞争必然与整个产业的低利润率相对称。但从国家统计局近年来公布的数据显示，我国各个主要

8、城市的房地产市场的勒纳指数普遍集中在『o．4，0．61这个区间内，从指数指标意义来看，我国房地产市场中存在着明显的垄断行为迹象。由于房地产商品本身所具备的特殊属性，房地产市场实质上是一个区域性