美国不动产法上地役权之相邻权研究

《美国不动产法上地役权之相邻权研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、美国不动产法上地役权之相邻权研究　　一、土地的许可使用权　　（一）土地的许可使用权的基本内涵　　土地的使用许可是指土地的所有人或土地的合法占有人允许他人进入或使用自己占有的土地及资源而不被视为非法侵入的法律关系。许可一词（License）通常用于指给予许可的行为和许可后的法律效果。在此种场合更用来指基于当事人同意而产生的法律关系，尽管这种用法并不普遍。在这一法律关系中，权利人所享有的使用他人土地及资源的权利为土地的许可使用权。　　土地的许可使用权是基于当事人的同意而产生的，同意的方式即可以是明示的，也

2、可以是默示的，一旦同意，使用权人不会因取得时效而取得地役权。　　土地的许可使用权有三种情形：　　1.单纯的许可使用权（aMereLicense），指使用权人仅仅被许可进入并使用他人土地，无其它任何权利涉及的一种权利。该单纯许可使用权具有两个明显特征。（1）它具有极强的人身性，与使用权人及土地所有人的土地无任何关系，仅为使用权人所享有，非经许可人允许不可转让他人，亦不随土地的转移而自行转移；（2）单纯的许可使用权是一种可撤销的权利，许可人可依自己的意志随时予以撤销，而完全不经使用权人同意。　　2.附权利

3、的许可使用权（aLicenseCoupledilam的案件中法院认为该许可使用权性质上属于受许可人的终生性财产，受许可人死亡，许可使用权消灭。　　受许可人对他人的土地所享有的许可使用权，虽因信赖而不可撤销，但不随土地的转移而转移，土地所有权一经转让他人，该许可使用权消灭。这一规则的目的在于保证土地所有权的纯净，排除善意受让人对土地所负有的不应有的负担，进而保护善意相对人的合法权益及交易安全。但土地受让人在购买土地之前已经得知其欲购的土地上存在他人的许可使用权，则该许可使用权不因土地的转让而消灭。（注：

4、美国《财产法重述》第512－521条对此有明文。）　　（二）土地的许可使用权与地役权的关系　　对他人土地的许可使用权与地役权完全是两种不同的权利：　　第一，地役权是地役权人在土地上所享有的一种真正的无形财产利益，供役地无论基于何种原因被何人承继，地役权人均可排他地享有地役权；基于契约产生的地役权，经登记亦可对抗供役地任何承继人。而土地的许可使用权非为土地上的无形财产利益，具有较强的人身性，而不具有对抗性和排他性，土地一经转让他人，许可使用权即消灭，使用权人不得以许可使用权对抗土地的任何承继人。　　第二

5、，地役权因属土地上的财产利益，必需符合欺诈法规定的形式要求，除法律规定因时效而取得地役权外，非以契书或有效遗嘱不得产生。而土地的许可使用权仅表明许可人与受许可人之间的权利义务关系，非土地上的财产利益，故无严格的形式要求，口头允诺仍可成立土地的许可使用权。　　第三，地役权一经产生，将伴土地而存在，不可由供役地所有人任意撤销或解除，而土地的许可使用权并不伴土地而存在，单纯的土地许可使用权，效力仅存在于许可人与受许可人之间，任何第三人不可受让许可使用权，亦绝不因受让土地而承受许可使用权的负担；许可人可依自己

6、的意志随时予以撤销或解除。附权利的许可使用权，虽与动产的权利相联系，且在动产的权利人享有动产的权利期间，许可人不可任意撤销权利，但该许可使用权与土地无牵连，并不相伴土地而存在，动产一经离开土地，许可使用权即消灭；赋予了信赖的许可使用权，其不得任意撤销性完全基于法律对信赖利益的保护，一旦信赖利益的损失得到了一定的补偿，不可撤销性失去根基而被动摇，许可人以保护自己的利益出发，可对许可使用权予以撤销。　　地役权与土地的许可使用权虽有区别，但在一些个别的案件中仍难以区分。例如，A为黑地所有权人，黑地所在州的法

7、律允许有效期为一年以内的地役权以口头方式产生，A口头许诺B于下午两点至六点于黑地中的河边钓鱼，B对A地的使用应属取益地役权，还是土地的许可使用权？至少在黑地所在州的法环境下难以确定。判断的唯一方法是，如果B使用土地的权利可随时由土地所有人撤销，应属土地的许可使用权，如果该权利是产生于黑地上的不可撤销的权益，则应属取益地役权。而认定B对土地的使用权利可否由A任意撤销，则取决于表明A主观目的的事实。如有事实表明，A授予B使用土地的权利时，具有任意撤销其权利的目的，则属土地的许可使用权，否则应认定为地役权。

8、但是，若无据以判断当事人目的的客观事实，则取决于法律的规定。通常B在A的土地上钓鱼4小时的权利被认定为对土地的许可使用权。　　二、土地上之契约权利　　（一）土地上之契约权利的基本内涵　　土地上之契约（RealCovenant）是相邻的土地所有人之间所作的一方以某种特定的方法使用或不使用自己土地的许诺。契约中因对方以特定的方法使用或不使用其土地而获益的一方当事人为受益人，其所拥有的土地为受益地（BenefitedLand），相当于地役权中的需役地；许诺以特