江西省房地产市场发展与房地产金融风险关系实证研究

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1、江西省房地产市场发展与房地产金融风险关系实证研究江西省房地产市场发展与房地产金融风险关系实证研究　　摘要:金融危机爆发后,世界主要经济体普遍实行了宽松货币政策。在这一背景下,我国房地产市场强势反弹,销量涨幅创历史新高,成交均价一路走高。2009年,江西省房地产市场实现逆势上扬行情,呈现出投资增速逐月回升,供给面积低位增长,销售规模大幅上升,成交均价一路走高的运行特点。在分析江西省房地产市场运行特点的基础上,本文从实证角度考察了房地产市场发展与金融支持之间的关系。实证结果表明,房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进、互为因果的密切关系。在此基础上进一步分析

2、了房地产市场发展中隐含的金融风险,并提出相应的对策建议。　　关键词:房地产市场;房地产信贷;金融风险　　中图分类号:F832.35(二)格兰杰(Granger)因果检验　　为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间是否存在因果检验,本文对2006年以来的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度数据进行格兰杰因果检验。　　1.数据平稳性检验。对四组时序数据使用单位根检验方法进行平稳性检验,结果如表3所示:　　平稳性检验结果表示:FDCDK和FDCTZ数据序列在99%的置信水平平稳;GFDK数据序列在90%的置信水平平稳,XSE数据序列在99%的置

3、信水平平稳。　　2.格兰杰因果检验。为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的因果关系,我们对其进行格兰杰因果检验,结果如表4所示。　　检验结果表示,房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间存在双向格兰杰因果关系。通过以上对房地产开发投资、商品房销售与金融支持的实证研究可看出,房地产开发投资、商品房销售额与房地产信贷供给具有相互促进、互为因果的密切关系,信贷供应的增加会推进房地产市场发展,从而成为促使房地产价格上涨的金融条件;反过来,房地产市场快速发展,房地产价格的上涨,使房地产市场投机因素增强,又推进金融资产的继续膨胀。　　四

4、、房地产金融风险分析　　如前文分析,房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进的关系,而这其中隐含的金融风险已经引起人们越来越多的重视。房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系,使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀,进一步加深金融系统的脆弱性,可能导致房地产企业资金链条的断裂,危害银行资金安全,从而可能引发系统性金融风险。　　(一)资金来源渠道单一导致房地产信贷风险过度集中　　目前我国房地产开发融资渠道单一,股权融资有限,基本只有银行信贷一条路,开发信贷资金依赖银行,购房的消费信贷依赖银行,建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。在房地产市场资金

5、链中,商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程,是房地产市场各参与主体的主要资金提供者,承受伴随着各个环节的市场风险。据统计数据显示,2009年江西省房地产投资资金来源中,国内贷款和个人按揭贷款增速明显加快。全省房地产开发国内贷款增速29.2%,与去年同期增速相比提高了34.9个百分点;个人按揭贷款增速达75.6%,与去年同期增速相比提高了86.2个百分点。在现有的房地产金融体系中,商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等的合作缺乏有效的社会监督和法律约束,使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散,房地产融资风险过度集中于商业银行。　　(二)房地产信贷和

6、房地产价格的自我循环模式推动房地产金融风险的加速集聚　　目前,房地产市场成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。比如,金融机构普遍认为面向个人的长期住房按揭贷款的违约风险较小,是银行乐意持有的一种优质资产形式。银行持有大量以房地产为抵押品的资产,房地产价格的上涨将扩大银行资本的规模,提高银行的资本充足率,改善资产质量和盈利状况。在这种情况下,银行愿意扩大对房地产业的信贷供给,这又进一步提高了房地产价格。这一过程循环往复,形成房地产价格上涨-信贷投放-房地房价格加速上涨的自我循环,使房地产价格日益偏离实际均衡水平,从而进一步导致房地产泡沫的膨胀,同时也导

7、致房地产金融风险不断积累。一旦房地产价格下跌,便将直接降低银行拥有的房地产资产价值,使银行资产缩水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影响金融稳定。　　(三)宏观调控政策收紧可能引起的房地产行业资金链紧张的风险　　房地产行业属于典型的资金密集型产业,充足的资金保障是房地产市场生存发展的基础,而房地产资金相当一部分来源于银行信贷,这使得房地产行业对国家宏观调控政策有很强的敏感性。正如2008年国家实施从紧的货币政策时,银行严格对房地产企业信贷投放,一些资金实力相对较弱、对银行贷款依赖性较强、自身抗风险能力较差的房地产开发企业,由于银行信贷资金不能