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1、城市郊区化与城郊住宅的发展研究摘要:随着国民经济的发展和城市化进程的加快,城郊住宅已经成为房地产行业发展的重要趋势。本文在这一背景下,对城郊住宅的界定、开发意义、开发动力分析以及开发模式进行了研究,并阐述了国外城市居住郊区化模式及给我们带来的启示。 关键词:城市郊区;郊区化;城郊住宅 研究背景 改革开放以来,随着我国城市化进程的加快,特别是住房制度改革后,房地产市场迅速发展。大量住宅的开发和相应基础设施体系的建设,给城市用地造成了巨大的压力,由此而形成的大城市外延急剧膨胀和人口郊区化的事实。自20世纪80年代末以来,我国一些大城市均出现了城市化过程中的居
2、住郊区化现象。作为人的生活居所,房地产开发区自然倾向于那些既方便生活、消闲,又利于工作的交通便捷、环境优美之地。越来越多的大城市居民开始认同这类郊区住宅。此后,城郊住宅已从最初的萌芽状态到现在呈现上升趋势。政府的政策导向、交通条件的改善以及人们生活水平的提高,都是促进城郊住宅发展的原因。[1] 1城市郊区化和住宅郊区化基本理论 ①城市“郊区”的界定 郊区一词于英文单词“Suburb”,愿意是指城市的外围地区,它既是一个地理上的概念,又是一个相对城区的概念。尽管“郊区”一词起源很早,但国内外学者关于“郊区”一词的准确定义至今仍未达成一致。对城市“郊区”一词
3、提出明确定义的如著名学者H.PaulDougalS在1925首先提出了“郊区”一词的确切涵义,他认为郊区是一种居住条件比城市宽松,比乡村稠密的人口分布地带。[2]日本的矶村英一则在其所著的《城市问题百科全书》中明确定义:“郊区即城市的周邻地区,是随着城市的扩大,在其周围形成的住宅区”。[3] 国内专家、学者对“郊区”的界定是在西方学者的研究成果上讨论的,但又结合了我国城市发展的实际水平和特定的制度安排这一宏观背景。总体来讲,我国学者关于“郊区”一词的界定分为地理和历史学派、行政区划学派和城市规划学派三个派系。目前国内大多数学者采用周一星,孟延春在《北京的郊区化及其对
4、策》一书中有关“郊区”定义的解释。认为“郊区”是城市行政区内,城市中心区以外的地域,包括了围绕着中心区的城市建成区。 以北京市为例,按照周一星,孟延春德观点并参考北京行政区域划分标准,北京市郊区包括8区2县。其中门头沟区、房山区、通州区、顺义区、大兴区、昌平区、平谷区和怀柔区为近郊区,密云县和延庆县为远郊区。 ②城市“郊区化”的界定 城市“郊区化”是指城市“郊区化”是城市在经历了中心区绝对集中、相对集中和相对分散之后的一个绝对分散阶段,代表了人口、就业岗位和服务业从大城市中心区向郊区迁移的一种分散化过程。 ③城市住宅的郊区化 住宅郊区化是指城市居民的居住空间
5、从大城市的中心区向郊区及其周边地区迁移扩散的过程,它是人类进入后工业社会之后城市化发展进程中出现的重要现象,是集聚型城市化向分散型城市化转化的必然过程。[4]通常,造成城市住宅郊区化现象的因素包括:城市中心地价上涨、城市中心环境恶化、居住成本的增加、人口结构的变化以及城市工业郊区化等。从广义上来讲,城郊住宅包括了城市郊区居住圈范围内的所有住宅。但城郊住宅又是一个动态的界定范围,它是随着城市郊区的界定范围的变化而不断变化的。 2城郊住宅开发的意义 城郊住宅开发作为出现与发展具有一定的必然性,也对城市发展和房地产开发产生了重要影响。 ①加快了城市化进程,促进
6、了城市发展 城郊住宅的开发最直接、最重要的影响就是加快了城市化进程,直接促进了城市经济发展。随着城市中心区域的长期发展,原有城市发展模式已经不能承载城市经济的进一步发展。大多数城市开始采取离心扩散式的发展模式,主动向城市郊区扩张。一方面可以摆脱城市中心发展所带来的人口、交通、经济等方面压力;另一方面,城市郊区资源也得到了有效利用,城市规模得到了有效扩张。 ②居住环境得到明显改善 城市中心区域经过长期的发展过程,中心区的土地价格变得十分昂贵,房地产商进行住宅开发的难度也越来越大。同时,很多城市的中心区域已经变成了城市的商业中心和金融中心,再加上拥挤的交通环境,已经
7、很难建成宜人的居住环境。此外,现代人们对住宅环境的要求也不断增加,要求具有良好的生态环境。在以上多种因素的作用之下,房地产商将目光投向了地价低廉、环境优美的城市近郊区。 ③有利于城市规划 城郊住宅的开发有利于城市的总体规划,城郊住宅的开发往往是在城市规划部门的统一筹划之下进行的,在规划过程中,规划部门必然会考虑其与发展规划中的各功能区域的划分和布局相吻合,且与城市工业、商业及其它产业的调整和城市空间布局的调整也必然呈相辅相成的关系。 ④对房地产商来讲既是机遇又是挑战 城郊住宅开发对于房地产开发商来讲既是机遇又是挑战。房地产开发商面对郊区住宅开
