房地产市场调研的方法步骤

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1、房地产市场调研的方法步骤　　1．项目前期市场调研逐渐受重视　　早期房地产市场调研的概念就是踩盘．主要了解项目周边楼盘的情况，以后逐渐演化到竞争环境的分析，即通过收集到的资料对市场出现的同质楼盘进行分析，到现在应该说真正进入了房地产市场调研阶段，开发商已经意识到项目前期的房地产市场调研对企业决策，对项目成功的重要性。　　房地产企业把市场调研作为一种获取决策信息的重要方法，在认识上是有一个过程的。1993年以前的房地产市场，可以说不需要进行详细认真的市场调研就可以把握市场，因为那时的房地产市场明显是卖方市场。只要你建，无论是住

2、宅还是写字楼，都不愁没有买家，因此就不愁没有钱挣，这可以说是一个最浅显的道理。在当时所谓的房地产市场调研，以及依据房地产市场调研而进行的可行性研究报告、资金测算，对房地产企业来讲，其主要的目的都是完成办理政府批件的一个步骤，仅仅是一个文件，几张纸而巳。在那个“时间就是金钱”的时代里，没有一个房地产开发商会浪费时间认真地去研究和分析市场究竟是什么样的发展趋势，因为当时这样做没有必要。　　但是随着房地产市场的日趋完善，市场竞争日益激烈，房地产市场调研工作对房地产企业的作用也逐渐显得重要和现实起来。在是否购买项目用地时，不能再像

3、以往那样由领导拍脑袋，凭经验决定是否该买。对地价是多少才有盈利也需要认真测锌分析。这是因为近几年的房地产市场发生了重大的变化，已逐渐由卖方市场转变成为买方市场，而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人，如果不了解什么样的项目才是市场真正需要，对市场发展趋势没合明确、清醒的认识，盲目决策，那么一旦在购买土地的决策上发生失误，其后果将是致命的。因此越来越多的房地产企业认识到对房地产市场进行调查是十分关键的一步。　　有一句俗话叫做“兵马未动，粮草先行”，应用于房地产开发使成为“项目未动，策划先行”，到了今大．准确地说就是“项

4、目未动，调研先行”，在房地产市场竞争愈来愈激烈的今天，开发商大多数已经认识到项目前期调查和策划的重要件，甚至在拿地之前，已有开发商会花费数万元对地块进行调查分析，研究有无投资价值，从而为决策提供参考。　　在房地产开发中，因决策失误造成的损失不计其数。写字楼改住宅、酒店故公寓、大户型改小户型等等。这些教训对后来者的启示是，在激烈的市场竞争中，对项日的定位和把握—分重要，一个成功的项目，前期市场调研必不可少。　　在深港两地知名度颇高的小国海外公司一直以来十分重视对市场的调查研究，公司专门没有调研部，并且对工作人员素质要求很以往

5、所有的项目调查都是由调研部进行，其巾场调研便是从拿地开始。如位于深圳中心区的中海华庭，该项目最初调查研究地块的价值．然后对项目进行定位，确定项目的档次和客户群之后，再对目标客户进行细分：这些客户的家庭成员如何，个人什么有偏好？这些问题主要是为了帮助确定户型以及环境设计。近几年，中国海外也开始委托调查公司进行调查，但一般来说，调研部合有一似目明确的主题，并且设计好问卷由调查公司执行并进行分析。　　在深圳地产界引起—场“蓝色冲击波”的蔚蓝海岸，前期调查更是做到了细致入微的程度。蔚蓝海岸是卓越地产公司开发的首个大型地产项目，也是

6、深圳市规模最大的海滨住宅项日，占地面积20多万平方米，有1公里长的海岸线，地理位置、环境都相当不错。开发商曾聘请深圳两家比较知名的调查公司做了四次房地产市场调研，其中有两次调查是摸底性质的，对地块进行价值分析，对项目进行定位，确定客户群，在客户对象确定以后．再对特定客户进行调查：这些待定的客户的喜好如何．需要什么？最后确定一个主题，以后所有的调查都围绕着这个主题展开，包括建筑风格、园艺设计、会所设施，甚至样板房的调查等。其方式不仅有问卷调查，还有定向客户座谈会。此外，开发商还举行过房地产专业人土座谈会，听取专家们对该项目的

7、建议，应该说，该项目的前期调研工作十分扎实。　　2．方案设计要依据调研信息做决策　　项目前朔调查所需费用并不但作用却不可小看，项目的前期调查是避免决策失误的一个最有效的方式。　　一位专业人士做了一个最简单的比较：一般委托一家公司调查，一个项目的费用不过5—10万元．即使像上述公司那样．一个项目同时委托三家调查公司进行调查，费用也不过二三十万元。但是，如果因为项目定位出现偏差，在工程上哪怕做一个小小的改动．加打掉一面墙，就可能损失数万元，如果做比较大的改动，损失的资金就是以百万来计算。　　许多项目就是因为定位不准确而最终成为

8、积压楼盘，当项目动工以后再进行修改，不仅在资金上损失很大．而且修改过的产品都或多或少会留下一些痕迹，对销售的负面影响是不言而喻的，前期调查这一重要环节不能省略。　　前期调查将为项目的规划设计提供依据，如项目如何定位，户型怎样安排，各种户型的比例，车位的比例，景观怎么安排，何种建筑风格？在给设计院提交的设