土地增值税对企业利润的影响

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1、土地增值税对企业利润的影响土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，免征土地增值税。　　　　一、增值率的临界点A　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，免征土地增值税。当土地增值额在超过临界点后，土地增值税的支出大于因售价上升而增加的收入，导致企业利润减少，因此销售定价应避免在临界点范围。通过下图

2、可看出，当增值率超过临界点28.43%）时，随着售价的提高利润才逐步增加。　　　　计算过程如下：假设D公司销售总价为X，除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C，营业税、城建税及教育费附加为5.5%X。　　当增值率小于等于20%时，企业要享受起征点优惠，那么最高售价为X=（1+20%）（C+5.5%X），解得X=1.2848C，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的优惠又可获得较大利润；如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。　　当增值率大于20%小于等于50%时，假设售价提高Y，X为增值率20%时的售价，新的价格为（X+Y）；新增

3、税金为5.5%Y；扣除项目金额为C+5.5％*（X+Y）；　　增值额为（X+Y）-C-5.5%*（X+Y）；土地增值税为30%*（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）；　　企业欲使提价所带来的利润超过新增的税费须满足Y>30%*（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y；0.6615Y>0.2835X-0.3C；解得Y>0.0971C；　　增值率临界点＝[(X+Y)-C-5.5%*(X+Y)]/[C-5.5%*(X+Y)]=28.43%　　　　二、销售总价对利润的影响　　下面通过售价敏感性分析，说明不同售价组合对税后利润的影响　　金额单位：

4、万元　　　　通过分析上表数据，当售价达到128,677万元时（方案二），恰好不用交土地增值税，其毛利率为34.37%，税后利润率为21.65%；如果公司继续提高售价，会发现收入上升利润反而下降（方案三），直至收入上升到138,404万元与128,677万元相比上升了7.56%时，利润才重新达到原来的水平（方案四）。之所以会出现这种现象是因为增值额超过扣除项目的20%这一临界点，低于临界点免征土地增值税，而高于临界点则全额征收。在售价增加而利润减少的情况下，应更倾向于低价高利，迅速将楼盘售出，因此公司应避免将售价定在138,404万元至128,677

5、万元之间。如果公司为了得到更高的利润仍继续提高售价，这样其土地增值税负担会越来越重，以方案七与方案八比较可发现，方案八情况下毛利率最高，但利润率却低于方案七。售价并不是越高越好，在综合考虑利润及销售进度的情况下制定售价策略，争取公司利润最大化。　　　　三、成本变动对利润的影响　　下面通过装修标准变动分析，说明不同装修标准对税后利润的影响　　金额单位：万元　　　　通过上表分析，当该住宅项目不做精装修时，利润为35,718万元（方案一）。在售价不变的情况下，每平米装修成本增加835元，总成本增加8780万元，税后利润却增加了689万元（方案二）；当每平

6、米装修本增加990元，总成本增加10,409万元，税后利润减少了940万元（方案三）。　　计算说明，房地产企业成本增加有可能获得更大的利润。在售价不变成本可控的情况下，通过增加公共设施或房屋精装修等方式，消费者可以获得质量更好的住房，有助于房屋的销售。而这样做的最大好处是，企业可以获得更多的税后利润。