我国物业管理行业发展现状、制约因素与对策

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1、我国物业管理行业发展现状、制约因素与对策　　城市经济的不断发展带来了城市文明程度的持续提高，那么，自然而然人们对于居住环境也会相应地提出越来越高的要求，在这种情况下，作为第三产业发展起来的物业管理就会拥有巨大的发展空间。自三十年前从香港引入物业管理，我国的物业行业已经完成了从专业化到社会化，从企业化到市场化的历程。物业管理行业的发展不但促进了就业，改善了人民的生活质量，还跟上了中国城镇化发展的进程。但是，在这个蓬勃发展的过程中，其相应地也出现了一系列前所未见的问题，这些问题目前明显阻碍了行业的继续发展，而且还影响了社会的和谐稳定。　　一、我国物业管

2、理行业当前表现出来的发展现状　　1.虽然起步较晚、规模不大，但发展迅速。自1981年3月深圳成立了全国第一家物业管理公司至今，中国各类资质物业公司已有6万余家，从业人员逾千万。是改革开放之后发展最为迅猛的大行业之一。当前，其已经开始涉及各个领域，并且种类繁多，大概有11大种类，主要包括农民房、商场商业街、宾馆、码头、车站、学校、医院、政府政法机关办公楼、工业区、写字楼、高层住宅、多层住宅等。　　2.地域发展的不平衡现象较为突出。因为会受到地方性政策、群众对物业管理行业的认识、地区收入水平及经济发展情况、市场化程度等诸多因素的影响，所以，我国物业行业

3、水准呈现明显的地域差别。南方行业起步早发展快，北方进入晚发展滞后；沿海城市的物业管理行业发展蓬勃竞争激烈，而内陆城市扩张缓慢垄断性强。除了这种跨省的差异，即使是在同一个市区也会存在物流管理行业发展不平衡的现象。比如，在温州的瓯海、鹿城、龙湾这三个行政区域中，因为受到房地产开发规划、经济支撑力度、历史原因等诸多因素的影响，鹿城区的物业管理在整体发展方面远超其他两个区。这种不平衡对中国的整体物业管理行业发展起了延迟作用。发达地区有条件跨地域经营的企业进入内地由于优势明显而创新力不足，无条件跨地域经营的企业安于现状或毁于无序的竞争。　　3.物业管理企业没

4、有较强的运作规范性。因为现今我国生效实施的一些与物业管理相关的法律法规还比较粗犷，不像欧美法系规定得那么详细可操作，造成国内物管企业在一个大框架下各自按自己套路经营管理，行业协会又不具备强约束力和管理动能。市场无序竞争，伤害了不少本可以成长的很好的初创型物管企业。　　4.物管双方形成对立心理，纷争不断。物管与业主纠纷问题近些年呈持续上升趋势，已经成为消费者投诉的重点问题。虽然主要归结于物业管理行业的规模不断扩大，但管理和服务问题日趋明显也是主要原因。一方面是业主认为物业管理企业管理大于服务，没有摆正自己服务商的身份，往往将自身利益凌驾与业主权益之上

5、。另一方面物业管理企业无法及时全额的收取物业费用。业主往往以服务不达标不到位的理由拒缴物业费。造成运营难以为继。　　5.物业管理从业人员的低素质化和老龄化现象日趋明显。在行业出现之初，物业管理企业是诸多青年才俊荟聚之地。工作环境及福利待遇显着优于其他生产类工矿企业。但随着早期的准入门槛较低，行业爆炸式发展及无底线的竞争，造成物管企业受益急剧下滑。从业人员的薪资福利优势也逐渐消失。目前，物业行业高学历者比例低于一般商贸企业。职工结构也日趋老龄化。　　二、对我国物业管理发展形成制约的因素　　1.政府没有充分认识物业管理市场价值。物业管理不仅房地产开发后

6、期的必经阶段也是城市系统管理的重要领域，同时，它还是城乡居民生活品质的重要保证和社会和谐稳定的关键环节。物业管理既不是个别业主的问题，同时也不是个别业务服务公司的问题，它实际上是一种社会性的大问题。现如今，我国有一部分地方政府错误地认为：物业消费是业主的事情，而物业管理只是物业服务企业的事情。　　这种错误思想就会导致物业管理公司得不到政府的支持，这样一来，其发展就会倍加艰难，因此物业管理要实现充分市场化就需要经历更为漫长的过程。　　2.业主不具备科学的消费观念。虽然有相当数量的业主已经从计划经济时代的无物业管理的福利房，公租房内搬至现代化的社区，但

7、消费观念仍然没有改变。要么认为物业根本没有存在必要，要么认为物业收取了物业费就应该无所不干。一旦与错误的期望产生差距就产生仇视抵触心理。物管企业经营和行业的发展变得倍加艰难。　　3.物业管理公司自我定位不清，片面最求利润。目前市场上物业管理公司接管项目途径绝大部分还是前期开发商选定，甚至是开发商自营物业，由小区业主自发成立业委会后聘用的物业尚数少数。很多物管公司以小区管理者身份而不是服务商身份与业主打交道，这种自我定位不但拉大了双方的距离还闭塞了有效的沟通渠道。再者物业行业整体利润水平不高，物管企业面对庞大的现金流却微薄的利润率很不平衡。加之很多规

8、模较小，资质较低的物管企业只着眼于短期利益，罔顾业主权益。令行业整体口碑底下。　　4.立法滞后导致双方维权艰难。我国的物业