美国养老地产融资机制分析,房地产论文

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1、美国养老地产融资机制分析,房地产论文美国养老地产融资经营研究结论与参考文献　　第4章美国养老地产融资机制分析　　　　房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts），简称REITs,指的是采用商业信托或者公司为组织模式，将多个投资者的资金集合到一起，收购并且持有收益性房地产，或者将房地产进行融资的金融投资机构[6].在一些亚洲国家和英国，RealEstateInvestmentTrusts也被叫做PropertyInvestmentFund,简称PIT.　　　　美国将REITs的定义为：一种商业信托公司或者商业信托组织，这种商

2、业信托公司的运作模式就是在吸收资金之后对收益性房地产进行收购和融资[7].它通过选择不同业务、不同地区、不同类型的房地产进行组合投资来获取投资收益，且由专门的经营和管理者进行运作，这样的方式能够有效地规避财务风险，获得较为均衡的财务收入[8].绝大多数国际上的房地产投资信托基金都属于公募基金，可以上市流通，只有很少数的房地产投资信托基金采用封闭的私募形式[9],而我国的信托产品则绝大多数采用的是私募形式。　　　　4.1房地产投资信托基金在美国的发展　　　　美国国会自1960年建立REITS以来，已经有了近60年的发展，可以说已经发展得相当成熟了，现如今

3、在美国证券交易委员会注册的REITs公司共有近180家，已经注册的房地产投资信托资金约有375亿美元之多。REITS上市公司的投资回报率比其他行业的投资回报率要高得多，通常在10%到17%之间。目前，REITS管理着美国大部分投资性房地产的开发和经营工作。从1960年至今，美国REITs形成了范围非常广泛的投资项目，涉及范围包括从住宅到购物中心，从仓库到酒店等。美国强大的信用体系已经渗透到经济生活的方方面面，投资商有充足的信用体系来控制开发商，因此，投资人将权利下放给开发商有完全的信心，投资商也有强大的金融手段来控制金融与开发的风险。美国房地产投资信托

4、基金能够跨越半个多世纪走到今天可以说与其严格的风控理念有绝对的关系，对于不熟悉的领域进行项目审批时，审批的条件非常严苛。从组织构架来看，美国的REITs与其他类型的上市公司是一样的，都要受到证监会、金融中介、审计师以及董事会的监督[10],在如此苛刻监督体系下，一旦进行违规操作，很容易就会被发现，有着面临被摘牌的风险。面临如此严重的违规后果，很少有公司会选择铤而走险的方式来进行操作。从1962年到2000年近40年时间里，共有486家房地产投资信托基金发行，其中有近300家被摘牌，有的REITS公司仅仅存在了约200天。此外，美国法律对于REITS在资

5、产构成、收入的分配等方面都有着相当严格的监督条件。　　　　4.2美国三大REITS公司比较分析　　　　美国最大的养老社区中排名前五的都是由房地产信托投资所有，REITs与一般的融资方式相比具有更多的优势，从长远来看REITs所占的比例会进一步加大。　　　　美国养老地产业REITs共有14只，其中排名前三的分别为芬塔公司（VentasInc.简称VTR）、WelltoarkSeniorLiving、SilveradoSeniorLiving、SeniorStar三家公司进行了合资，以下是三项合资组合的组合物业数、组合价值以及权益性占比统计。　　　　在分别

6、与三家公司进行合资后，H又分对物业组合进行托管，如表4-2所示H对权益的占比都达到了90%,运营商的权益占比非常小，这能够保证H在该模式下获得收益最大化，其实H所提供的物业占比并不高，拿SeniorStar举例，H与SeniorStar共同拥有的9处物业中由H贡献的仅两处。　　　　与HCP一样，H也采用净出租这样一种风险小收益稳定的运营模式，净出租模式下的养老地产平均入住率约为89%,而采用合资经营的部分的平均入住率接近92%,可见合资经营的方式对于开发商的积极性具有一定的激励作用。从经营收益来看，H采用合资经营模式的收益要比采用净出租模式产生的收益高

7、出许多，采用净出租模式的养老地产租金收入为135美元/单元，而采用合资经营模式的收益高达2538/单元，后者是前者的18.8倍。2010年，H全年总收益为6.81亿美元，来自净出租模式的收益为5.81亿美元，来自合资模式的收益仅为0.51亿，其他部分为利息收益部分，可见净出租模式还是H的运营主模式。　　　　4.2.3芬塔公司（VTR）　　　　VTR采用的是净出租和委托经营的商业模式，净出租模式就是指将与养老住房相关的物业方面的经营和管理直接租赁给物业运营商，按照一定的费用按期收取租金，而在经营过程中所产生的相关物业费用，例如社区建设费用、修理费、税费等

8、全部由承租商承担。对于VTR来说，采用净出租模式的最大优点就在于，VTR本身能够收到的这笔租金