浅析新会计准则下土地使用权的会计处理

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1、浅析新会计准则下土地使用权的会计处理根据企业会计准则第3号——投资性房地产、第4号——固定资产、第6号——无形资产的规定及土地使用权处理相关的应用指南，现就土地使用权会计处理的要点解析如下：一、土地使用权的购入新会计准则及指南规定：购入自用的土地使用权通常应确认为无形资产；企业外购土地及建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，分别确认为无形资产和固定资产；但新会计准则及指南规定，如果地上建筑物与土地使用权之间确实难以合理区分的，其土地使用权价值仍应确认为固定资产原价。举例如下：例1：某公司20×7

2、年5月3日，购买一处房地产，土地及房屋的价值共320万元，支付的税费16.83万元，其中土地的公允价值为200万元，房屋的公允价值为150万元。1.假定购入土地自用2.假定购入土地用于出租或资本增值3.假定购入土地用于开发对外出售的房地产，则土地使用权的价值应计入所建建筑物的成本。二、改变土地使用权用途相关转换的会计处理新会计准则及指南规定：作为无形资产的土地改变用途，用于出租或资本增值，应转为投资性房地产，并分别成本模式和公允价值模式加以处理，如果转换后按成本模式计量，应将转换前土地使用权的账面价值直接作为转换后

3、投资性房地产的入账价值。如果转换后按公允价值模式计量，应按转换当日土地使用权的公允价值作为转换后投资性房地产的入账价值，转换日公允价值小于其账面价值的差额，计入当期损益——公允价值变动损益；转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积，而旧准则及制度无此规定。新会计准则及指南规定：原为投资性房地产的土地使用权转为自用，应转换为无形资产，并按转换前该土地使用权的计量模式分别处理，若转换前该土地使用权的按成本计量的，应当以其转换前的账面价值作为转换后的入账价值。若转换前该土地使用权按公允价值计量的，应当以其转换

4、日的公允价值作为转换后的土地使用权的入账价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。举例如下：（一）土地使用权改变用途用于出租或资本增值，应转换为投资性房地产例2：20×8年7月31日，某公司决定将一块土地向外出租，出租当日，该土地使用权账面原值为600万元，已累计摊销200万元，其公允价值为500万元。1．转换后按成本模式计量2．转换后按公允价值计量（二）原为投资性房地产的土地转为自用，应转换为无形资产例3：20×8年6月30日，某公司决定将出租的一块土地收回自用，当日该土地的公允价值为400万元，该土地自

5、用前的成本为250万元，20×7年12月31日的公允价值为300万元。1．假定转换前作为投资性房地产的土地使用权按公允价值计量2．假定转换前作为投资性房地产的土地使用权按成本模式计量