房地产企业会计信息质量存在的问题与完善对策

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1、房地产企业会计信息质量存在的问题与完善对策摘要：文章通过理论与实务分析相结合的方法，分析了当前房地产企业会计信息质量存在的问题，新制度在房地产行业的应用状况及其不足之处，并提出了一些建议：完善房地产企业的会计规范体系，完善配套工程的会计核算准则指引，完善房地产开发企业内部会计核算和提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。关键词：房地产；会计信息质量；新企业会计准则随着房价的飞涨，我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点，其会计核算程序和方法等，与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日，我国开始正式实施新企业会计

2、准则，但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看，都存在许多不完善之处。2009年，我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量，把对房地产企业会计的关注推到一个新的高潮。检查发现，会计信息失真非常严重，税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此，本文试图在前人的基础上，进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题（一）销售收入确认的问题当前由于房地产开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。

3、《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入；二是在签订预售合同后以合同金额确认收入；三是在房地产项目竣工验收后，发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入；四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权

4、上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实，在确认销售收入实现时，不论是国际会计准则，还是美国公认会计原则都注重交易的实质，比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移，为实现销售收入所必备的工作是否已经完成，是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议，也不存在为完成该销售而必须的后续工作等。（二）业绩信息的问题房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入

5、当期损益；由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部份项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其他同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的企业业绩评价指标，如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。（三）现金流量表的问题根据新企业会计准则规

6、定，企业现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。（四）风险信息披露问题房地产开发企业在开发

7、过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看，关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点：一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法；二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险；三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是，从目前我国上市企业披露的实际情况看，对质量保证金信息基本上未加披露。二、提高房地产会计

8、信息质量的对策通过上述分析，要加快会计