基于不同税种的房地产企业的纳税筹划

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1、基于不同税种的房地产企业的纳税筹划摘要：进入2010年，房地产开发行业作为中国当前和今后一个时期的经济增长点，在国民经济中的地位日趋重要。不过同时房地产开发企业面对税法与会计政策都发生重大变化的情况下，要积极主动地采取应对措施，合法筹划节税。本人为此以纳税筹划的基础理论为指导，结合最新的税法体制，分析论证基于不同税种的纳税筹划方案的可行性与措施。关键词：房地产企业；税收；纳税筹划自2009年以来，我国房地产开发行业迅猛发展，对国民经济效应的拉动也越来越大，2009年我国GDP增长8.8%，其中房地产开发行业的直接贡献率与间接

2、贡献率之和占15个百分点，标志着房地产开发行业在宏观经济中的支柱产业地位己经确立起来。不过进入2010年，上半年国家货币政策的紧缩政策，央行、银监会多次出台加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，楼市进入低迷状态，市场观望情绪浓重。发展商面临着巨大的销售回款压力，资金链持续拉紧。为此减少税收成本、实现利益最大化作为纳税筹划的主要问题必将成为房地产开发企业积极实施纳税筹划的重要动力。本论文将基于纳税筹划的基础上，分析在2007年企业会新准则及2008年1月1日起施行的新《企业所得税法》、2009年1

3、月1日起施行的新《中华人民共和国营业税暂行条例》的时代背景下，提出新税法下纳税筹划的相关措施。1房地产开发企业纳税筹划的含义与现状1.1房地产开发企业纳税筹划的含义房地产开发企业纳税筹划是指房地产开发企业遵循现行税收法律、结合自身实际、着眼企业目标、全面统筹兼顾的一般性原则，在立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、销售全过程或部分过程中进行的一系列纳税筹划活动的总称。随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧，纳税筹划将成为房地产开发企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容。1.2房

4、地产开发企业的纳税现状从几年来公布的纳税排行榜来看，房地产开发企业极少上榜，与房地产开发行业的迅速成长形成了对比，这样的现状不免引发了很多人对房地产开发行业偷税漏税问题的激烈探讨。比如2007年9月8日，2006年度中国纳税百强排行榜在北京公布。据了解，2006年度中国纳税500强的纳税总额首次超越了7000亿元大关，大庆油田以410.52亿元的纳税总额蝉联榜首，房地产开发行业中只有5家企业入围纳税百强，包括了富力、万科等5家房地产开发企业的6家子公司，而万科以24.2亿的纳税总额再获集团纳税榜冠军。不过进入2009年，房地

5、产开发行业不仅不是“纳税侏儒”，而是税收贡献率远远超过一般人的想象。在一些地方，来自房地产开发行业的税收总额，占地方税收的比例很高，甚至可以达到40%。据北京市地税局的统计，2009年上半年北京房地产开发行业完成税收总额占上半年地税收入的比例达到了50%以上。在全部行业中，房地产开发行业对地税的贡献应是居于首位的。以行业的整体来看，2009年房地产开发行业纳税总额与收入总额都保持了一致的高速增长，且超过了效益增长;而剔除经营规模因素按集团公司来统计，房地产开发企业纳税水平对比其它行业仍然是处于较高的位置。2房地产开发企业涉及

6、税种完善中国房地产税收体制不仅是维护国家税收主权和稳定财政收入的必然要求，更是保证房地产开发企业健康发展、促进合理利用和保护公平竞争的重要条件。在我国当前的税制中，房地产的各个环节存在着不同的相关税种。2.1前期准备阶段涉及的税种房地产开发企业在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，但此阶段在整个房地产开发流程中起着举足轻重的作用。除了取得土地使用权时需要缴纳耕地占用税和契税外，在此阶段开发商还需要根据具体情况规划本企业的投资、筹资方式以实现营业税、契税及企业所得税等的筹划。2.2建设施工阶段涉及的税种房地产开发企业在建设施工阶段

7、主要需要缴纳建筑安装营业税以及相应的城市维护建设税和教育费附加;签订建设施工合同缴纳的印花税;施工阶段保有土地的城镇土地使用税以及预售的营业税和企业所得税。2.3房产销售阶段涉及的税种房地产开发企业在房产销售阶段主要需要缴纳出售、出租土地使用权和不动产的营业税;附属物业管理机构对外提供物业管理服务的营业税凭证应缴纳的印花税;保有房产应纳的土地使用税、房产税;销售的企业所得税以及依中国税法应当征收的其他税。3房地产开发企业纳税筹划的案例分析3.1土地增值税的筹划在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。土地增值税税

8、额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的