上海松江新浜可行性分析报告

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1、松江新浜商业商务地块初步定位建议报告第24页共24页一、项目土地信息分析项目位于松江区新浜镇，政府规划为商业商务综合用地，其中未规划住宅用地，实际可开发面积1500亩，已开发面积300亩，目前剩余土地约1200亩。分析：地价从出让土地价格折合平均楼板价分析，目前已出售的商业项目土地楼板价约在396元/平方米—1590元/平方米，中间取值约993元/平方米。目前政府土地出让价格为60万/亩，折合土地楼板价约在1000元左右，与周围土地供应情况比较，没有特别优惠之处。分析：用途从土地性质而言，本案规划为商业商务用地，就项目自身地理位置及商业及商务对区域位置的要求（人口、交通、环境、

2、政策），显然此土地定位远偏离业态实际的需求。若能增加部分住宅性质用地，则本案实际开发风险将会有所降低。第24页共24页2003-2007年间周围区类似土地供应情况区县土地面积用途容积率中标价单价楼板价拟建项目金山枫泾镇商业11339025.1376上海服装城金山新城中心商业1614837.6564化工建材市场金山区金山卫镇1号商业1.2594029.24366上海南方国际广场金山区朱泾镇商业1.21460055.25691金山第二工业区金山区亭林镇3号.7商业1.4920040.01429长三角物流港青浦区华新镇91620.0商业1.2481035438永乐家电松江区泗泾镇.1

3、商业1.21228869.99875泗泾五金市场松江区辰花路二号商业0.473200049.821590上海世茂新体验金山区新城区84655商业1.6863568.00638国际水产城青浦区赵巷镇商业11164060.02900绿地吉盛伟邦国际家具村松江新绿街一号地块32768商业1.5298060.63606澳森隆国际家具城金山区新城区商业1.82075072.00600上海金山水产城*新浜地区没有可参考数据第24页共24页二、项目建筑形态分析根据目前已知基础数据推算项目未来的建筑形态：占地面积容积率建筑面积建筑密度建筑形态140%2.5层50%2层1.540%2.5层50%

4、2层分析：形态按照不同的容积率及建筑密度推算，未来项目建筑形态基本在2-3层左右的低密度建筑。由于新浜是目前上海区域内少有的生态环境区域，则配以40%甚至更低的建筑密度的可能性较大。由此可见，未来本案商业主要将以少量大体量建筑+多数商业街区合成的布局为主，对应区域生态环境的需要，本案未来的公共绿地及环境建设投入比重较高。另：低层建筑对未来商业出售的积极因素也较强。第24页共24页三、项目交通情况分析项目交通示意图项目地理位置及交通显示，本案位于上海与浙江的交界区域，主要交通干道为“沪杭高速公路”，现在及将来没有轨道交通规划，铁路交通也仅为过路站，非必要停靠站点。分析：竞争第24

5、页共24页项目上海一侧受3大主力商业板块影响严重，其中已经成型的松江新城及大学城配套商业，金山新城及大量专业市场集中区域，青浦赵巷初具规模的品牌折扣店、家具及建材专业市场。四、项目商业规模分析按照周围类似土地性质供应的限制及已出让土地限制条件看，本案未来容积率预期在1-1.5左右，则商业综合建筑面积约在80万-120万平方米，若以购物中心定位，则从全国类似案例分析，可以堪称“世界第一”。北京金源购物中心平方米东莞华南MALL平方米广州正佳广场平方米北京新东安广场平方米*上述数据来自于《福布斯》世界10大购物中心排行榜既是目前在建的世界最大的购物中心DUBAIMALL（迪拜购物中

6、心）也仅只有平方米。若从专业市场进行定位，则现有上海主要专业市场规模也低于本案计划规模，且地理位置及周围环境没有明显优势。第24页共24页曹安国际商贸城平方米吉盛伟邦国际家具村平方米意邦国际建材市场平方米赵巷奥特莱斯平方米五、项目建筑成本分析按照低层商业建筑建造成本数据推算本项目未来的可能的成本，以下按照容积率1计算：项目商业部分成本毛计算项目单价/备注总价土地对应价格60万/亩72000万元地面物业建设（含设备）2500元/平万元地下物业建设2000元/平64000万元建设管理费用（建设费的5%）总建设成本为标准13200万元不可预见费用（总成本的3%）上述总成本为标准104

7、76万元合计--万元*地下物业主要为停车用途，此按照建筑密度40%计算，则对应的商业物业下挖一层作为停车使用，则地下室面积约为第24页共24页平方米，按照单辆车实际使用面积20平方米计算，折合可以停车16000辆。换算到总建筑面积，则停车数量比例约为每百平米2辆，超过商业规划需求。*上述费用尚不包括资金成本、销售成本及商业前期成本及相关的税收。上述项目折合土地建设楼板价约为4496元/平方米。按照上述对一般商业物业的建设成本分析，在没有计算入资金使用成本、销售成本及其它费用的基础上，项目的土