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1、房地产开发工程造价控制与管理措施分析影响房地产价格高位上涨的因素较多,但工程造价企高无疑是最重要的因素之一,所谓建设工程造价,是指进行某项工程建设所预期花费或实际花费的全部费用。它由设备、工器具购置费、建筑安装工程费和工程建设其他费用组成。衡量项目投资效益大小最重要的指标是建设工程造价。工程造价的确定是一个非常复杂的过程,尤其在房地产领域,其产品的多样性和复杂性,决定了计价方法的多样性和复杂性。在房地产开发建设项目过程中,工程造价的管理显得尤为重要,既要保证好房地产开发项目的建筑物满足高质量高要求,又要采取严格及有
2、效的措施合理控制与管理工程造价。房地产企业的管理水平,特别是其对投资的决策和控制,直接关系到企业的生存和发展。现从以下四个方面来阐述房地产开发中工程造价的管理鱼控制方法。 一、当前房地产开发工程造价中存在的问题 通过近段时间的研究,笔者总结目前房地产开发工程造价存在以下问题:(1)忽视部门间沟通、协调,变更、返工现象屡见不鲜,从而使造价不合理偏高;(2)施工队伍素质较差,施工方难以执行合同条款而停工,致使工期延长或返工,(3)开发商管理制度存在缺陷,无法及时、快捷地确定原材料的加工定货价格;(4)工程决
3、算不规范,竣工结算中洽商漏洞多;(5)开发商管理中轻视人的因素,上级常常不能对各部门人员的工作表现及时总结和奖惩。 二,设计阶段 2.1建立必要的设计竞争机制 改进和完善现行的设计方案招标办法,通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证。改革现行的设计取费标准,按造价计算设计取费的基数不超过限额设计的基数。在具体实施中可针对
4、不同情况,制定相应的奖罚措施。 2.2利用价值工程原理优化和评价设计方案 设计方案竞选中可以以中选方案为基础,吸取未中选方案的优点,取长补短,以价值工程的原理:v(价值)=F(功能)/c(成本),从五个途径提高设计产品的价值,使设计更完美。利用价值工程原理优化设计方案后,需要对设计方案的项目功能、造价、工期和设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析相结合的综合评价,从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。 2.3尽可能减少设计变更 首先,应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模、提高设计标准、增加建设内容,一
5、般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥,其次,认真对待必须发生的设计变更,及时核算有关设计变更的造价,对于有问题或者费用偏高的项目可重新考虑,进行多方案比较,不能一味求快,而应求精。 2.4实施设计监理制度,加强躅纸会审工作 主管部门应在搞好政府监管的同时,一方面应尽快建立设计监理单位资质的审批条件,加强设计监理人才的引进、培训、考核和注册工作,制定设计监理工作的职责、收费标准等。同时组织总工办、开发部、工程部、资产经营部等相关部门,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性
6、进行审核。从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求提高设计质量。避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商造成的经济损失。 2.5实行限额设计 项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,开发商要做到心中有数。而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,要用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性,在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造
7、外部条件。 三、招标阶段 3.1严密、严肃编制招标文件 招标文件既是投标单位编制投标文件的依据,又是招标单位与中标单位签订工程承包合同的基础和合同的重要组成部分,招标文件中提出的各项要求对整个招标工作乃至承发包双方都有约束力,对工程造价具有重大影响,因此,不论是开发商自己,还是其委托的咨询机构编制、发布招标文件,都必须严密、严肃、完整,按照规范要求进行编制和发布。 3.2科学合理地编制标底 标底是建设单位拟建工程投资的底数。单位没有条件,应请有资格的咨询单位代编;有条件的单位尽量自行编制。编制标底
8、时要与市场的实际变化相吻合,采取合理低价中标的原则,要实事求是、切合实际。保证标底编制质量,选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位,把工程标底控制在合理造价的下限。 3.3注重资格预审,谨防串标 我国的招投标法规尚不健全、投标报价缺乏规范、评标定标不够科学,造成有标底招标时,标底泄漏现象时有发生;无标底招标时,投标人相互串标、围标,使工
