cpv考试用书《资产评估》中例题错解分析

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1、CPV考试用书《资产评估》中例题错解分析一、例题与原解一是原题为2008年全国注册资产评估师考试用书《资产评估》第208页[例15-11]：(略有改动，不影响理解及解答)。有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积2000平方米，建筑容积率2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元，平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，计售价9000元／平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税率为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的地价。二是原解采用假设开发

2、法，步骤如下：(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：地价=楼价一建筑费一专业费一利息一销售税、费一利润；(2)计算楼价，楼价=2000×2.5×9000=45000000；(3)计算建筑费和专业费。建筑费=3000×2000×25=15000000，专业费=建筑费×10％=15000000×10％=1500000；(4)计算销售税费，销售费用=45000000×2.5％=1125000，销售税=45000000×6.5％=2925000；(5)计算利润，利润=(地价建筑费专业费)×10％=(地价165000

3、00)×10％；(6)计算利息，利息=地价×[(16％)2-1](150000001500000)×(16％)t-1]=0.1236×地价990000；(7)求取地价——按照公式(1)及前述计算整理可得：地价=21810000÷1.2236=17824452。二、采用现值法解答本文将教材中的解法命名为“利息法”，采用现值法解答，然后分析与利息法解答的差异。由于现值法中已考虑货币的时间因素，故利息不应再考虑，计算公式如下：现值法：地价=楼价现值-建筑费现值—专业费现值一销售税、费现值_利润。采用现值法计算过程如下：(1)计算楼价现值。楼价现值=楼价×复利现值系数=20

4、00×2.5×9000÷(16％)2=40049839，80；(2)计算建筑费现值和专业费现值：由于建筑费和专业费在建设期内均匀投人，故其时间性影响按建设期一年计算(利息法也是此思路)。建筑费现值=3000×2000×2.5÷(16％)1=14150943.40，专业费现值=建筑费现值×10％=141509434；(3)计算销售费用现值和销售税金现值，销售费用现值=楼价×2.5％÷(16％)2=1001246.00，销售税金现值=楼价×6.5％÷(16％)2=2603239.59；(4)计算利润：开发商要求的利润率为10％，利润=(地价建筑费现值专业费现值)×10％

5、=0.1(地价1556603.77)；(5)计算地价：将以上1～4计算结果代入地价计算公式，地价=楼价现值-建筑费现值-专业费现值一销售税、费现值—利润，可得：地价=40049839.80-14150943.40-1415094.34-100146.00-2603239.59-0.1(地价1556603.77)，最终结果为：地价=17566102.46。三、差异分析可以看出，两种计算方法的结果存在较大差异(原解17824452，现值法17566102.46)，教材中的利息法与本文的现值法都考虑了货币的时间价值，只是具体计算思路不同，但二者应该有相同的计算结果。分析其

6、原因，教材的利息法在计算利润基数上没有考虑利息。因为此时利息也是一种投入，也应当有利润要求。本文中由于采用了现值法，利润计算基数中的地价、建筑费现值和专业费现值都考虑了货币的时间价值，因此避开了该问题。基于上述原因，如果仍然采用教材中的利息法，则利润的计算基数应做如下调整：利润=(地价建筑费专业费销售税、费利息)×利润率。按照调整后的利润计算公式，采用教材中的利息法计算思路，得出的计算结果与本文采用的现值法计算结果是一样的，计算步骤如表1所示。四、总结写延伸讨论计算过程表明，在假设开发法的使用中，采用现值法在计算时不再考虑利息，同时，在计算利润时也不必考虑利息因素。

7、而采用利息法，在计算利润时须考虑利息对投资利润的要求，计算过程较为繁琐。尤其对于未来的销售是分期实现的情况，现值法的优势更明显。此外，本题还可以采用终值法计算。其思路与利息法相近，结果一样，但也不如现值法方便和容易理解。最为重要的是，现值法的意义在于——由于其计算参数的时间背景都为评估基准日，更符合评估的一般目的：即获取评估基准时点的公允价值。许多研究者已就假设开发法中的时间价值问题给予了关注，并作出解释。具有代表性的是姜楠(2004)、李光洲(2000)、金洪良(1998)等。他们的研究主要指出一点：在使用利息法时应当扣减利息，而在使用现值法时，由于已经考虑了