威海文登市房产场分析

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1、文登房地产市场现状分析山东省文登市是全国百强县(市)第14名,山东县域经济第二名,沿海开放城市,北接威海,处于青岛(三小时到,青烟威城际高铁建成后一小时到)、烟台(一小时到)、威海(半小时到)三个开放城市的中心,是离威海市区最近的市,也是威海的经济腹地,中小企业繁多。全市人口总量约60多万,其中市区常住人口约20多万,是中国十大长寿之乡,适合老人养老及年轻人休闲度假,连续多年被联合国授予“最适合人类居住的城市”。也多次被评为中国最具投资潜力中小城市20强、山东省最佳投资城市等。一、文登房地产市场现状分析(一)土地市场分析(单幅土地成交价格详见附件)1、2007—2009年

2、土地供应数量分析(资料来源于文登市国土资源局)文登市2007年土地成交最多,招拍挂土地成交共93块,其中主城区住宅用地成交35块;2008年招拍挂土地成交共84块,其中主城区住宅用地成交28块;2009年招拍挂土地成交44块,其中主城区住宅用地成交13块,近三年土地成交呈下降态势。2、2007—2009年土地供应规模分析(资料来源于文登市国土资源局)文登市2007-2009年土地供应呈直线下滑趋势,2007年住宅用地供应在117万㎡左右,2008年住宅用地供应在77万㎡左右,2009年至今住宅用地供应才26万㎡左右,呈直线下降趋势。3、2007-2009年土地成交价格分析

3、(资料来源于文登市国土资源局)2007年主城区住宅用地市场成交价格最低19.53万/亩,最高86.8万/亩;2008年最低20.8万/亩,最高120.2万/亩;2009年最低25.35万/亩,最高119.9万/亩。2007年地王为中央龙湾地块,2008年地王为银河世家地块,2009年地王为上海国际花园地块(环山路南、昆嵛路西,已经动工),地价呈逐年递增趋势。4、近几年部分住宅地块成交价格表年度成交企业名称成交价(万元/亩)项目位置面积(㎡)2006御临房地产51.1城区36299景辉房地产53.4城区13721泰浩房地产31.1城区803722007烟台鑫成投资68.96

4、城区26553瑞恒房产41.9城区213782008越兴置业44.6城区25102人和房地产46.7城区1771302009威海闵广置业120城区51335海地苑房地产39.3开发区19301华立房地产60.8城区7659二、文登市房地产区域市场划分:目前文登市的房地产市场按区域可划分为以下市场:A:城西板块B:中心板块C:新区板块D:城南板块E:开发区板块。如图所示:本项目地块位于新区板块范围内★:本项目地块的地理位置及现状:本项目地块位于文登市城东新区板块内,该地块西邻登云路(祥和新都、某家属院)、北靠峰山公园、西邻规划中的鸿福小区、南距米山东路100米左右。目前该地

5、块已拆迁完毕,土地基本平整。(一):城东新区板块A.板块范围:香山路以东,香水路以南至抱龙河两侧B.概况:此区域为政府规划新的行政中心(文登学公园附近)、文教中心(新一中附近)、商贸中心(义务小商品市场、新汽车站附近),政府基础配套设施比较完善。区域内有四大景观资源文登学公园、抱龙河公园、抱龙河景观带、峰山公园,片区环境在文登首屈一指,且远离北部工业区,非常适合居住。目前,该区域作为文登市的主要发展方向,未来前景被众多内外地开发商看好,现已开发建设了大量高层住宅,未来竞争将日趋激烈。但自2010年以来文登市市场供应量的增大及市场需求的萎缩,尤其在新政出台以后,文登市房地产

6、市场现状不容乐观,基本与目前全国房地产市场大的形势变化保持同步,但由于其市场客户群基本属于当地居民消费(2009年以来,文登市出现了一定量的在威海上班,文登置业客户群)因此其时间上又有一定的滞后性。(二):本区域内重点项目分析①区域内项目:福泉名居、水岸新城、御临华府、龙都丽景、海泰庄园、中央龙湾、瑞祥家园A.福泉名居开发商文登市利源实业总公司&凉水湾社区居委会项目地址米山路以南,登云路以东技术指标用地面积建筑面积容积率绿化率4.6万平米13万平米2.4740%建筑形态7栋12层高层,1栋6+1多层,其中北面3栋为回迁房总户数589户,回迁200多户户型面积100-200

7、平米,以120-145平米三室两厅为主力户型层高2.9米社区配套建有3万㎡的地下停车场,车位541个。社区景观特色无景观特色,且外立面较差销售价格目前起价3700元/㎡,最高价4900元/㎡(跃层),11层4200元/㎡销售情况销售率达95%以上,还剩少量130㎡以上户型主要卖点地段、沿河景观、教育配套B.水岸新城开发商威海瑞恒房地产开发有限公司项目地址抱龙河以南,新汽车站技术指标用地面积建筑面积容积率绿化率3.5万平米7.7万平米1.8540%建筑形态5栋11层高层总户数约440户户型面积65-150平米层高3米社区配套无社

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1、文登房地产市场现状分析山东省文登市是全国百强县(市)第14名,山东县域经济第二名,沿海开放城市,北接威海,处于青岛(三小时到,青烟威城际高铁建成后一小时到)、烟台(一小时到)、威海(半小时到)三个开放城市的中心,是离威海市区最近的市,也是威海的经济腹地,中小企业繁多。全市人口总量约60多万,其中市区常住人口约20多万,是中国十大长寿之乡,适合老人养老及年轻人休闲度假,连续多年被联合国授予“最适合人类居住的城市”。也多次被评为中国最具投资潜力中小城市20强、山东省最佳投资城市等。一、文登房地产市场现状分析(一)土地市场分析(单幅土地成交价格详见附件)1、2007—2009年

2、土地供应数量分析(资料来源于文登市国土资源局)文登市2007年土地成交最多,招拍挂土地成交共93块,其中主城区住宅用地成交35块;2008年招拍挂土地成交共84块,其中主城区住宅用地成交28块;2009年招拍挂土地成交44块,其中主城区住宅用地成交13块,近三年土地成交呈下降态势。2、2007—2009年土地供应规模分析(资料来源于文登市国土资源局)文登市2007-2009年土地供应呈直线下滑趋势,2007年住宅用地供应在117万㎡左右,2008年住宅用地供应在77万㎡左右,2009年至今住宅用地供应才26万㎡左右,呈直线下降趋势。3、2007-2009年土地成交价格分析

3、(资料来源于文登市国土资源局)2007年主城区住宅用地市场成交价格最低19.53万/亩,最高86.8万/亩;2008年最低20.8万/亩,最高120.2万/亩;2009年最低25.35万/亩,最高119.9万/亩。2007年地王为中央龙湾地块,2008年地王为银河世家地块,2009年地王为上海国际花园地块(环山路南、昆嵛路西,已经动工),地价呈逐年递增趋势。4、近几年部分住宅地块成交价格表年度成交企业名称成交价(万元/亩)项目位置面积(㎡)2006御临房地产51.1城区36299景辉房地产53.4城区13721泰浩房地产31.1城区803722007烟台鑫成投资68.96

4、城区26553瑞恒房产41.9城区213782008越兴置业44.6城区25102人和房地产46.7城区1771302009威海闵广置业120城区51335海地苑房地产39.3开发区19301华立房地产60.8城区7659二、文登市房地产区域市场划分:目前文登市的房地产市场按区域可划分为以下市场:A:城西板块B:中心板块C:新区板块D:城南板块E:开发区板块。如图所示:本项目地块位于新区板块范围内★:本项目地块的地理位置及现状:本项目地块位于文登市城东新区板块内,该地块西邻登云路(祥和新都、某家属院)、北靠峰山公园、西邻规划中的鸿福小区、南距米山东路100米左右。目前该地

5、块已拆迁完毕,土地基本平整。(一):城东新区板块A.板块范围:香山路以东,香水路以南至抱龙河两侧B.概况:此区域为政府规划新的行政中心(文登学公园附近)、文教中心(新一中附近)、商贸中心(义务小商品市场、新汽车站附近),政府基础配套设施比较完善。区域内有四大景观资源文登学公园、抱龙河公园、抱龙河景观带、峰山公园,片区环境在文登首屈一指,且远离北部工业区,非常适合居住。目前,该区域作为文登市的主要发展方向,未来前景被众多内外地开发商看好,现已开发建设了大量高层住宅,未来竞争将日趋激烈。但自2010年以来文登市市场供应量的增大及市场需求的萎缩,尤其在新政出台以后,文登市房地产

6、市场现状不容乐观,基本与目前全国房地产市场大的形势变化保持同步,但由于其市场客户群基本属于当地居民消费(2009年以来,文登市出现了一定量的在威海上班,文登置业客户群)因此其时间上又有一定的滞后性。(二):本区域内重点项目分析①区域内项目:福泉名居、水岸新城、御临华府、龙都丽景、海泰庄园、中央龙湾、瑞祥家园A.福泉名居开发商文登市利源实业总公司&凉水湾社区居委会项目地址米山路以南,登云路以东技术指标用地面积建筑面积容积率绿化率4.6万平米13万平米2.4740%建筑形态7栋12层高层,1栋6+1多层,其中北面3栋为回迁房总户数589户,回迁200多户户型面积100-200

7、平米,以120-145平米三室两厅为主力户型层高2.9米社区配套建有3万㎡的地下停车场,车位541个。社区景观特色无景观特色,且外立面较差销售价格目前起价3700元/㎡,最高价4900元/㎡(跃层),11层4200元/㎡销售情况销售率达95%以上,还剩少量130㎡以上户型主要卖点地段、沿河景观、教育配套B.水岸新城开发商威海瑞恒房地产开发有限公司项目地址抱龙河以南,新汽车站技术指标用地面积建筑面积容积率绿化率3.5万平米7.7万平米1.8540%建筑形态5栋11层高层总户数约440户户型面积65-150平米层高3米社区配套无社

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