稳定房价预期先治用地“拖延症”

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1、稳定房价预期，先治用地“拖延症”在“国五条”细则公布后，土地市场出现了短暂的调整期。然而最近一个月以来，土地市场的温度就像这天气一样，越来越热。高价地块在多个城市频频出现。首先，是上海年内经营性用地的单价纪录在一天之内两度被刷新，并出现年内总价新高；随后，广州在两破今年宅地总价纪录的同时，还打破了当地的历史单价纪录；而北京则连续出现五块溢价率超过100%的高溢价地块。回顾年初以来的土地市场，我们监测的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙这13个城市5月土地供应量达到

2、年内新高，不仅环比4月大增80%，也高于去年的平均水平15%。受供应增加的影响，13个城市5月土地成交面积环比小幅上升16%，但较今年前四月的平均值仍低10%，同时也低于去年的月均值。由此可见，土地市场近期的活跃主要体现在部分热点高价地块，而就整个土地市场而言，并未出现大幅反弹。高价地块集中出现的直接原因，是最近土地供应的增加。由于一批优质地块的出让截止时期接近，造成了热点地块成交扎堆的现象。此前，在“国五条”新政压力下，各地政府有意识地降低了土地供应量，使得2至4月的土地成交逐月下滑。随着5月土地供应的

3、增加，尤其是优质地块的出现，市场重现活跃也就在情理之中了。从需求角度看，由于“国五条”新政对市场的影响小于预期，新房市场销售量依然维持去年以来的相对高位；市场存量下降，开发商也有补充土地储备的需求；加上海外融资环境宽松，开发商资金压力减小，也为拿地提供了有利条件。随着成交量的回升，土地出让金也有增长。由于去年土地市场走势前低后高，因此同比数据看起来增幅更明显。据我们测算，13个城市前五个月的土地出让金同比大幅上升约135%，占去年全年的的52%。得益于地价的高水平，京、沪、广、深四大一线城市前五个月的出让

4、金同比增幅达354%，约占2012年全年的73%。也许是出于对土地市场回暖的关注，国内一些媒体对上述数据进行描述时，将其夸大为“一线城市前五月出让金接近去年全年”，甚者把新闻标题改成了“一线城市前五月出让金超去年全年”。部分媒体的夸大，自然是为了吸引眼球；但同时也反映出，市场对高价地块是非常敏感的。尤其是当某些“地王”的楼面地价接近或超过周边在售楼盘价格时，“面粉”（土地）贵过“面包”（楼盘）的现实，将带给市场强烈的房价上涨预期。而上述上涨预期的产生，是基于这样一个近年来形成的市场“共识”——绝大多数高价

5、拿地的开发商还是能赚钱的。极少有开发商因为拿地成本过高而血本无归，即使拿到地后市场行情不好，开发商只要资金链不出问题，都能坚持到市场回暖、房价足够高的时候再推出项目。这一现象反映出，国内现行的土地管理制度存在重大缺陷。由于房屋依附于土地，而且房屋建成后的面积在土地出让之时即已通过容积率确定，因此，房地产市场的供应取决于土地供应。而国内土地市场供应由政府控制，理论上政府完全可以通过控制土地供应量，来平衡房地产市场的供求关系。但实际情况并非如此。按目前法规，开发商获取土地后，应在两年内完成实质开发，否则政府有

6、权没收土地。但实际执行情况却很不乐观。开发商延缓开发进度、甚至“囤地”的现象普遍存在。从上市房企的年报数据即可看出，大多数房企的土地储备足够企业未来七、八年，甚至十几年的开发需要。近两年来，国土资源部在全国范围进行土地使用情况督察，每次都能查到上千幅违规用地，但最后得到严厉处罚的却是凤毛麟角。究其原因，管理者自身恐怕也难辞其咎。一方面是现有政策的可操作性不足，比如对于占地几十公顷以上的大型项目，必须实行滚动开发，很难按照两年的开发期限统一处理；另一方面则是土地出让环节的管理没有跟上。按规定，土地出让必须是

7、“净地”出让，即政府应该完成土地的规划、相关基础设施配套以及动拆迁工作。这样，开发商购得土地后马上就能投入开发。但实际情况并非如此。种种原因，管理者往往做不到及时将“净地”交到开发商手上。很多地块出让后，配套、动拆迁工作不能按时完成，用地规划也常有调整。最常见的情况就是动拆迁受阻。一般都是开发商付钱给政府背景的拆迁公司，拆迁公司收了钱，结果拆不完，然后双方扯皮。也有其他情况，比如地下挖到文物了，或者政府修改规划，这些原因都会造成工期延误。在这种情况下，工期延缓并不是开发商的责任。不过由于土地价格总体保持上

8、涨趋势，开发商们乐得坐等土地升值，所以碰到这种延误，倒也不是特别着急，愿意接受工期延缓的结果。即使资金链出现问题，也可以引入其他公司合作——开发商出让部分项目股权，换取其他公司的资金。而如果市场大环境实在不好，开发商则会提出退地，曾经发生过类似案例，但数量很少。所以，不少地块一拖就是很多年。于是，土地从政府转让到开发商，到施工完成上市之间的时间变得难以确定。会有什么问题呢？一方面，政府就无法通过增加土地供应来平衡供求关系，稳定