上海中粮大悦城市场及产品定位策略

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时间:2018-04-29

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1、上海中粮大悦城市场及产品定位策略中粮??上海大悦城[市场及产品定位策略][目录]开篇【叁】定基一部苏州河的历史苏河湾规划华侨城规划【壹】核心问题定位原则外部环境定位建议内部关联【肆】筑城【贰】审视分地块规划方案地块现状全景完美呈现自身价值全案经济指标预估[开篇]【苏州河曾经的繁华】【苏州河一度的沉沦】【苏州河未来的重生】【百年前】,曾经繁华的苏州河——中国民族资本发源地!苏河湾位于苏州河北岸闸北段,沿河而行,可以触摸到这个历史上!中国民族金融业、民族工商业的发源地的前世今生,百多年前,无数怀揣着财富梦想的人!沿着苏州河来到传说中遍地黄金的上海滩,苏河湾凝聚了一部现代商

2、业冒险的恢弘诗篇!【那些年】,一度沉沦的苏州河——不愿提起的、心中的痛!从记事起,我们脑海中的苏州河就是“黑、臭”。由于河两岸的工厂、仓库以及密集居民区的肆意排污,我们的母亲河变成了巨大的臭水沟,苏州河下游两岸曾经优越的先天条件被逐渐埋没。近20年来,随着上海城市的大规模改变,一批又一批曾经“同期沦落”或不知名的地方都成为了上海的名片——新天地、静安寺、徐家汇、陆家嘴,甚至原先被公认为“下只角”、“差头”司机都不愿去的五角场都成为了城市副中心。苏州河因为长期的坚持治污也逐渐变清,市区长宁、普陀段成为了高档住宅的聚集地,下游南岸(黄浦、静安)也早于数年前成为了休闲景观带

3、,但苏州河下游北岸好像始终被人们所遗忘,虽然她距离上海的心脏“人民广场”是如此的近,虽然她步行到华东第一街“南京路”才几分钟时间,虽然在两年前拥有了2条轨道交通(8#、10#),虽然七浦路市场就在边上,但她仍“不上台面”。是璞玉始终会被发现的,差别的只是时间上海中心城区整体规划的改善步伐终于来到了苏州河下游北岸一批品牌实力开发商纷纷“拿地入主”,她——出身名门、在乱世之中大隐于市、已被大众所淡忘的贵胄之女终于等来了“重生”的机会,并且她还拥有了一个美丽的、富含诗意的新名字——苏河湾Now,涅磐重生的苏州河,迎来了重生的契机——苏河湾!——抒发完了,我们对于苏州河的感情

4、之后;关于苏州河的前世今生,也历历在目;——过去仅仅是活在记忆之中的点点滴滴;苏河湾的现今给予我们太多的畅想;当下,我们必须明确的是本篇报告的需要[解决的核心问题]![壹]核心问题A、外部环境决定了我们的定位!8><#004699'>B、内部关联决定了我们的占位!【No.1外部环境】政府对于房地产的态度!中国房价远未回到合理价位![针对未见松懈的外部宏观调控][我们可以做的是]??怎样的产品定位是整体最优化???怎样的产品组合是利润最大化???怎样的推广是社会效应最广化?【No.2内部关联】苏河湾之于大悦城?华侨城之于大悦城?何去何从?就像沙丁鱼生存哲学严酷的生存竞争

5、,没有灭绝沙丁鱼,反而使沙丁鱼种群更强壮、更敏捷所以,要“感谢竞争对手”,他能让我们更优秀!联合周边项目区域共同造势,携手预热苏河湾![针对涅磐重生的区域内部关联][我们可以做的是]??本项目与苏河湾的关系——“借势”区域的成功才能带来项目的成功!??本项目与华侨城项目的关系——“和谐”,是互补、不是恶性竞争!所以,目标一致的合作,才能获得最大成功[定位、利润、口碑、延续]是我们的共同目标我们坚信这也是必须的[贰]审视【审视项目地块现状】【发现项目自身价值】[知己——充分审视自身,发现价值][常规做法]全面分析项目立地条件,详细阐述基地周边生活配套![聚仁观点]剖析地

6、块现状后,善于发现地块价值,才是王道![审视现状]:我们并没有太多的诧异!中心城区尚待开发地块的普遍现象,棚户区,脏乱差![发现价值]:环境虽乱,但高端氛围可期待营造;办公商业价格洼地,未来发展潜力大![审视地段]:闸北内环内,市中心距离近!多条地铁上盖物!海宁路项目四至:项目东至浙江北路、南至曲阜浙江北路4路、西至西藏北路、北至海宁路。25轨道交通:地铁8号线,地铁12号线(在西藏北路3建)地铁上盖。76道路网络:天目中路、西藏北路等主干道1曲阜路8以及内环、南北高架联通各个商务商业区。1234建筑总体指标总用地面积84918㎡总建筑面积181445㎡商业综合117

7、755㎡5768其中住宅55150㎡配套设施8540㎡规划幼儿园占地4000㎡容积率3.21[发现价值]:中心位臵,1公里直达人民广场!最中心!城中央![发现价值]:本项目地段价值重塑!当所有眼光都集中在【苏河湾】时,不可否认的是,【苏河湾】确实是地段的基准点;但,我们关注的是1000米!步行10分钟!距离人民广场!数字,足以代表本项目的地段归属感!以[苏河湾]作为门槛,【正中心】是本项目的地段标签![发现价值]:本项目区位价值挖掘!地段距离本案车行时间人民广场不足1公里3分钟内上海火车站1.7公里8分钟淮海路2公里15分钟静安寺3公里15分钟陆家嘴

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