2011年注册税务师 税法二· 基础班·第五章 房产税

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1、第五章房产税一、本章近三年试题分数分布　　单项选择题多项选择题计算题、综合分析题合计2008年2分4分8分＋1分15分2009年2分4分－6分2010年2分4分－6分二、本章主要内容　　第一节概述（了解）　　第二节征税范围、纳税人和税率（熟悉）　　第三节计税依据和应纳税额的计算（掌握）　　第四节减免税优惠（熟悉）　　第五节申报和缴纳（了解）　　◆本章变化不太大2009年1月起外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产，也应纳房产税。第一节　概　述一、房产税的概念　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种

2、财产税。二、房产税的特点1.房产税属于财产税中的个别财产税。2.征税范围限于城镇的经营性房屋。　　3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。(作为财产收益两种方式)第二节　征税范围、纳税人和税率房产的定义:房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产(教材上这些记住)。与房屋不可分离的附属设施，属于房

3、产的一部分。一、征税范围　　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。(四大区征税)与城镇土地使用税一样的征税范围。　　二、纳税人　　房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。(受益人原则确定纳税义务人)其中：　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。　　2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。　　5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税

4、单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。2009年1月起外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产，也应纳房产税【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（　）。A.房屋出典的由承典人纳税B.房屋出租的由出租人纳税C.房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税D.个人无租使用纳税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税E.产权人在国外的,应由房屋的国内代管人纳税【答案】ABCE三、房产税税率（一）从价计税：1.2%（二）从租计税：12%1.2008年3月1日起，个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按

5、市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。【例题·单选题】某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（　）。　　A.4.8万元　　B.24万元　　C.27万元　　D.28.8万元　【答案】C【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%

6、÷12×3=19.2+2.4=21.6（万元）；出租的房产按本年租金从租计征=5×9×12%=5.4（万元），企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27（万元）。【例题·单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（　）。A.288元　　B.576元　　C.840元　　D.864元【答案】A【解析】应纳房产税=1200×6×4%=288（元）第三节　计税依据和应纳税额的计算一、计税依据——按计税余值计税和按租金收

7、入计税两种。　　1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。　　所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原

8、零配件的原值也不扣除。（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建