营运经理怎么办.doc

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1、营运经理怎么办？——加强版下文所謂觀點和設想是筆者根據有限的工作經驗，和對商業地產行業的粗略思考所得出一些不成熟想法，倉促成文，難免粗疏，願能為各位同仁日後經營提供一點參考。一、從我所理解的“營運”說開去1、“大營運”觀營運，從字面意思來理解，可以將其一拆為二，即“營”和“運”，那麼就好理解了，就是“經營”和“運作”，內涵增加，故言之“大”。所謂“經營”，就是為實現和提高商業物業價值所進行的一切直接手段和方法的總和，以獲得持續的、穩定的、上升的投資利潤和商業物業的增值為目的，這個過程和手段包括招商租賃、行銷推廣、業態與品牌的組合與調整、客戶服務（包括顧客服務、

2、商戶服務、公司內部服務）等幾大塊，重點在行銷推廣、業態與品牌的組合與調整，其結果是：公司利潤的增加和品牌的提升。所謂“運作”，就是為實現商業物業價值所提供的一切保障和支援手段和方法的總和，是一種常態的、標準的、規範的、有序的、和諧的體系和管理行為，包括營業現場管理、物業管理與服務、商戶經營的管理與規範、環境管理與維護、員工管理、安全防損管理、人力資源管理、行政管理、財務管理等，其外在表現就是公司順暢、高效的運行。從戰略全局的高度來看，“運作”是對良好“經營”的服務、支援和保障，是保證“經營”的正常化、規範化，不使其偏離實現和提高商業物業價值這個終極目標！這二者

3、是血肉相連，密不可分的整體，決不能人為的分割和撕裂，否則後果將極其不堪！2、“小營運”觀而目前情況下大部分購物中心營運管理人員所認識的“營運”，和營運工作的重點，以及最關注的工作任務，只是“運作”中的營業現場管理、物業管理與服務、商戶經營的管理與規範、員工管理、安全防損管理等少數幾個日常管理行為，即謂之小“營運”觀。從“營”與“運”的關係來看，這種觀點將日常管理作為營運工作的重點，而未將經營納入視野，是較為局限和偏頗的，不利於商業物業價值的實現。3、營運經理怎麼辦？綜上所述，營運經理必須將營運工作置於“大營運”的視野之下，圍繞商業物業價值的實現這個最終目的，以

4、經營工作為重點，以日常營運（小營運）為基礎，注重服務工作，密切關注財務資料，積極開發與培養人才，規範有序地開展營運工作，購物中心方能實現良好盈利，持續發展。二、百納廣場之現況在公司全體同仁的共同努力下，截止現在，百納廣場簽約率已達99%，商戶進場裝修率接近90%，標誌著招商工作已基本完成，是一個極其可喜的成績！目前的工作重心已從招商工作轉移到商場的開業和後期營運方面。雖成績喜人，但難免會有不盡如人意之處。1、         外環境雖然百納廣場所處為深圳新興的富人區——

5、紅樹灣的核心位置，但因周邊宏大規劃如歡樂海岸、總部基地、地鐵2號線、歌劇院等尚在籌備或建設

6、之中，成熟仍尚待時日，約需2到5年。因此在開業後的相當長的時間內，這些項目並不能為我們帶來滾滾的客流，我們以及我們的商戶需要堅守較長的一段時間，這對我們是一個考驗。紅樹灣處地區於深圳兩大主幹道——濱海大道和深南大道之間，可以說是車流滾滾，但因市政建設的原因，濱海大道方向進入百納廣場幾條道路尚未打通，而深南大道方向進入百納廣場的石州路太過狹窄、擁擠，車輛通行不暢，致使客流導入困難。周邊已有的幾個購物中心也對百納廣場形成了擠壓之勢，分流走我們相當一部分客流，是我司的巨大威脅。2、內因素在為招商成功的欣喜之餘，總是有一絲隱憂在心頭，讓我們不得不清醒，表現在：1）業態

7、組合十分理想，但部分品牌並不理想，難以迎合紅樹灣地區富人的需求。2）樓層規劃合理，人流動線優良，但佈局呈類百貨型，即在很大的程度上以百貨商場品類來劃分樓層，而非購物中心以消費者檔次劃分樓層（例如萬象城），這將使有強大消費能力的顧客流失。3）品類齊全，但集中放置，關聯組合不強，例如飾品多在負一樓，而沒有與女裝搭配組合，這在很大程度上減少了商戶的銷售機會。4）最大主力店天虹商場因其經營模式（品類齊全的傳統百貨、聯營扣點，第一年無保底，因此商戶經營壓力稍小）、品牌組合好、行銷手段多樣，在為廣場整體帶來客流的同時，已然對我司招商形成一定分割和衝擊，更可能對我司服裝類商

8、戶（行銷手法單一、難以聯合行銷）的銷售造成一定的衝擊，影響其收益，因而間接影響我司的收益。三、營運經理怎麼辦？基於以上因素，根據購物中心經營的內在規律，結合百納廣場的實際情況，假使本人作為營運經理，將把以下方面作為工作重點：1、積極協同企劃部門協同、配合，以行銷工作為重心，加大行銷的力度，包括廣場的統一行銷和商戶的個體行銷，採取非常規的行銷手段，以求擴大廣場的知名度，吸引客流。主要節點是：a、周邊社區是我專案的穩固客源，加強社區行銷，積極與周邊社區（包括居民區、知名公司、教育機構、政府單位等）進行溝通，提供獨特的、超值的、尊榮的服務，爭取社區居民的支持，獲得社

9、區業委會和管理處的支持，佔據社區的心靈