新会计准则投资性房地产的会计分析_论文

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1、新会计准则投资性房地产的会计分析【摘要】新《企业会计准则》对投资性房地产的确认、计量和披露作出了新的规定，实现了与国际会计准则的接轨，但是也存在着一些差异。本文对《企业会计准则第３号——投资性房地产》在使用公允价值时应注意的地方进行了探讨。随着我国房地产业的迅速发展，企业出于资金保值增值的目的而投资房地产已逐渐成为一种普遍的经济现象。投资性房地产既不同于一般企业的固定资产，又不同于房地开发企业的存货，是具有为增值而置性质的资产。由于投资性房地产的特殊性，将其等同于一般的固定资产计提折旧，显然无法体现此类资产的经济实质。为了规范投资性房地产的确认、计量和信息的披露，20

2、17年2月，我国财政部根据《企业会计准则——基本准则》，发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称新准则），对公允、客观地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。一、投资性房地产会计准则出台的背景8/8新会计准则投资性房地产的会计分析【摘要】新《企业会计准则》对投资性房地产的确认、计量和披露作出了新的规定，实现了与国际会计准则的接轨，但是也存在着一些差异。本文对《企业会计准则第３号——投资性房地产》在使用公允价值时应注意的地方进行了探讨。随着我国房地产业的迅速发展，企业出于资金保值增值的目的而投资房地产已逐渐成为一种普遍的经济现象。投资性房地产既不同于一般

3、企业的固定资产，又不同于房地开发企业的存货，是具有为增值而置性质的资产。由于投资性房地产的特殊性，将其等同于一般的固定资产计提折旧，显然无法体现此类资产的经济实质。为了规范投资性房地产的确认、计量和信息的披露，2017年2月，我国财政部根据《企业会计准则——基本准则》，发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称新准则），对公允、客观地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。一、投资性房地产会计准则出台的背景8/8长期以来，在我国的会计实践中，企业将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产看待，计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧的处理方法。然而，投资性的

4、房地产在经过数年后，其市场价值一般不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，而且还经常高出其初始投资成本而大幅增值。就我国会计制度改革以来已发布的会计准则和会计制度来看，还没有对这类资产的处理和反映作出规定，在现行制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产来反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，房地产按历史成本记入企业的固定资产、无形资产、其它资产，并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销。但是，这种计提折旧后的固定资产净值或摊余价值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还能高于其账面

5、原值的数倍，甚至数十倍。显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与很大的空间，极大地损害了会计报表使用者的利益。现在，投资性房地产在企业资产中的比重越来越高，如果按固定资产或无形资产对这些资产进行处理，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献，也不能反映这种业务的经济实质，所以，制定并发布投资性房地产会计准则势在必行。在此背景下，新《企业会计准则》明确将投资性房地产定义为：“为赚取租金和资本增值，或两者兼有而持有的房地产。”新会计准

6、则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值，谨慎地引入了公允价值的标准，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。二、新准则与国际会计相关准则的差异性比较2000年5月3日，国际会计准则委员会正式发布了《国际会计准则第40号——投资性房地产》。我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》与《国际会计准则第40号——投资性房地产》存在以下差异：（一）投资性房地产所涵盖的范围不同8/8《国际会计准则》中投资性房地产所涉及的“土地”是指土地所有权，而我国由于土地属公有制性质，因此，我国新准则中的“

7、土地”则是指土地使用权；《国际会计准则》将融资租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租的房地产均纳入投资性房地产的范围，我国新准则未将其纳入，而是作为《租赁》准则的内容。我国新准则的定义与《国际会计准则》的定义已经非常相近，但在土地方面还存在一个明显的差别。差别产生的原因是土地制度的不同，《国际会计准则》秉承西方国家土地私有的法律理念，在法律上将土地视为一种不动产，土地财产权可以依法转让，会计准则也自然地将土地作为一项不动产进行确认和计量。而我国《宪法》规定：“土地实行社会主义公有制，即土地属于全民所有和劳动群众集体所有，任何其他商事主体都不能够取得土